Donació (Casa sense escriptura)

Es una buena pista la que propone Jordi Bonet, pues como en la declaración de obra nueva hay que aportar un CERTIFICADO DEL CATASTRO, el mismo seguramente seguirá la misma configuración de titularidad que los borradores de IRPF.
Si para Hacienda el titular catastral de la vivienda no escriturada coincide con el titular del terreno en el Registro de la Propiedad, es más fácil de que el registrador ponga menos problemas. No obstante, todo depende de lo puntilloso que sea dicho funcionario, ya que desde que el 1/7/2007 entró en vigor la nueva ley del suelo cada vez son más estrictos, especialmente por la responsabilidad que les cae encima desde que además hace medio año entró en vigor la ley de prevención del blanqueo de capitales y otras medidas similares.

Hay que tener en cuenta no obstante que el catastro es un simple REGISTRO ADMINISTRATIVO, cuyo objetivo es estrictamente tributario, en el sentido de que cada inmueble tenga un número identificativo inequívoco y que exista alguien al que cargarle los impuestos; pero sus datos no producen efectos frente a terceros, pues solo el registro de la propiedad tiene asignada por ley dicha función, lo que justifica la escrupulosidad con que en general suelen actuar los registradores de la propiedad, al igual que pasa con el registro mercantil o el registro civil. Ver el punto 7) del siguiente link:
http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2009-finca-parcela.htm

Por todo ello yo recomiendo que los casos que aun existen de viviendas no escrituradas (en algunos casos solo se escrituró la planta baja, pero no las ampliaciones posteriores), se proceda a su normalización lo antes posible ya que la continua evolución legislativa estatal, autonómica y local en todos los ámbitos (derecho civil, urbanístico, arrendaticio, fiscal, financiero-patrimonial, familiar, asegurador, etc), hace que cada vez sea más difícil poner al día las cosas y además continuamente se inventarán más tasas, certificados facultativos y similares para ir gravando al máximo dichos procesos.
http://www.inspectoresdehacienda.org/images/stories/pdf/noticiasdelsector/octubre2010/281010_expansion1_sector.pdf

Volviendo al caso Abizanda, hay un elemento adicional que puede ir a favor de sus intereses: Si bien su abuela en estos momentos quizá no está en condiciones de llevar a cabo transmisiones patrimoniales, lo que es evidente es que en su época de mayor capacidad su intención era favorecer a su nieto y por eso lo nombró heredero de la vivienda sujeta al actual proceso de regularización registral, por lo que redactando estratégicamente los documentos, se podría facilitar algo la labor notarial-registral; evitando además entrar en casos de donaciones con reserva de facultad de disponer (es decir que el donante pueda recuperar unilateralmente el bien), donaciones con reversión condicionada, etc. que pueden complicar aún más el caso.

Como sea que yo hago las rentas de mis padres y suegros, me viene a la cabeza que tal vez algo que le pueda dar la pista a abizanda del lío de la titularidad del inmueble, es precisamente el borrador o los datos fiscales que remite hacienda cada año, ya que en el caso de mi suegra que tiene un inmueble no escriturado, se le imputa a ella al 100%, nada consta en el caso de mi suegro.

Gracias por los comentarios expresados que animan a continuar profundizando entre todos en el análisis de los diferentes matices que toda decisión económica-jurídica comporta.

Como la legislación civil cada vez intenta ser más protectora ante las situaciones de tutela de menores de edad, personas con discapacidad o dependencia severa, regulación de los poderes preventivos, incapacitaciones judiciales, etc, especialmente tras el nuevo derecho de familia catalán que entrará en vigor a partir del 1/1/2011, es bastante difícil encontrar atajos, ya que los notarios y especialmente los registradores no lo ponen fácil.
El tema se complica aún más cuando se trata de una donación, ya que al no recibir el donante una contraprestación monetaria (a valor de mercado) por desprenderse de su patrimonio, las cautelas aún son mayores, ya que las autoridades intentan controlar que la persona no pueda quedar desprotegida ante futuras necesidades asistenciales, de residencia habitual, etc. Dichos controles legales y/o judiciales son mucho más pronunciados cuando los bienes donados superan el límite de 50.000 euros de base imponible.

Quizá con algún tipo de combinación de constitución de un USUFRUCTO por parte del abuelo (dentro de su capacidad de obrar con respecto a su mitad proindivisa, con las limitaciones que cada régimen matrimonial impone), se podría conseguir alguna forma de avanzar en que el nieto pueda usar legalmente la vivienda como residencia habitual y reformarla (como si fuera una especie de arrendatario transitorio), pero siempre existe el riesgo de que el registrador ponga algún problema por falta de consentimiento de uno de los propietarios, a pesar de que el inmueble no es actualmente vivienda habitual de los mismos. Ello implicaría prescindir de momento de la idea de la donación y pasar a ser pleno propietario a través de futuras situaciones sucesorias.

Intentar invertir el proceso y primero hacer la DONACIÓN DEL TERRENO (cuyo único titular es el abuelo) y a continuación que el nieto iniciara la declaración de obra nueva podría salir mal, al tener que aportar obligatoriamente el recibo de IBI, donde aparecería que en dicho solar existe una construcción.

Por todo ello es por lo que entiendo que la única manera de intentar salvar la operación de donación de toda la finca es conseguir por los máximos medios posibles que la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA se impute registralmente solo al abuelo. Como muy bien indica Admin en los recibos de IBI solo suele haber espacio para uno de los propietarios, por lo que hay que aportar otros documentos que afiancen que no se trata de un bien de titularidad compartida (declaraciones de IRPF, facturas constructivas, antiguos préstamos personales, pólizas de seguros y suministros, etc).

Muchas gracias "irina", una vez más, por todo este trabajo que te estás tomando que tan útil resulta para todos, por contener datos y reglas cuyo conocimiento es muy útil en general, como estoy seguro que lo es también, y aún más, para "abizanda" en particular.

Simplemente quisiera añadir, aunque es bien sabido que no soy un experto en estos temas que si, después del examen pormenorizado de los documentos que mencionas, resultara que sí es necesaria para la donación la firma de la abuela y ésta no está en disposición de estamparla con convicción a juicio del notario y no existen poderes previamente otorgados según has muy bien definido, entiendo que habría que instar en la fiscalía la incapacidad de la señora y solamente después de concedida por un juez (entre uno y dos años) podría instarse un nuevo acto judicial por el que se concediera la autorización para la donación. Todo este proceso, adicionalmente, significa que cuando se concediera la incapacidad se nombraría un tutor de la incapacitada que deberá rendir cuentas anuales de dicha tutela al juez. Ojalá no sea necesario todo esto, ya me rectificarás "irina" si existiera un camino más corto si solamente se necesitara para un acto concreto como éste.

Respecto a que el recibo del IBI vaya a nombre de una sola persona por el 100% del importe del mismo, es la práctica habitual administrativa de la mayoría de Ayuntamientos, por lo que no es posible deducir los propietarios a partir del recibo del IBI. Independientemente del número de titulares y de que cada uno de ellos esté registrado en Hacienda con su porcentaje de propiedad, el Ayuntamiento gira un sólo recibo del IBI solamente a uno de ellos.

Al hilo de los recibos del IBI, no me resisto a explicar una anécdota real, aunque no tiene nada que ver con este caso, sólo a efectos de prevenir que siempre se debe estar ojo avizor con la Administración y como muestra de cómo funcionan las cosas. Cuando hay más de un propietario y se produce cualquier cambio, aunque solamente sea por ejemplo en el porcentaje de propiedad, que a efectos del recibo del IBI no cambia nada pues como decía, solamente se cobra el recibo a uno de los propietarios, al cambiar los datos en Hacienda el municipio recibirá la actualización y, aunque los titulares sigan siendo los mismos, a partir del siguiente ejercicio puede muy bien girar el recibo a otro propietario distinto, con la particularidad de que si aquél al que se le giraba anteriormente lo tenía domiciliado en una entidad bancaria, ya no lo recibirá y el recibo se pondrá al cobro a nombre de otro de los propietarios, que puede residir a mil kilómetros, por el sistema habitual de notificación, etc., por lo que si todos confían en que se seguirá pagando el recibo como siempre, puede que se pase por alto el período voluntario de liquidación y acaben teniéndolo que pagar con recargos, etc. Gentilezas de esta Administración que tanto nos cuesta y que tan poco hace por facilitar nuestras relaciones con ella.

Habría que tener a la vista un extracto de cómo está redactada la frase que aparece en los testamentos que te hace pensar que la casa es propiedad de ambos por partes iguales, pues pueden existir diferentes situaciones jurídicas que podrían afectar a la calificación final de la operación. Quizá simplemente se trata de que el régimen matrimonial es el de GANANCIALES y el legado testamentario hace algún tipo de referencia genérica a las mitades gananciales que le corresponde a cada uno. Si bien también podría ser que, aunque el terreno fuera privativo de tu abuelo, la construcción se hubiera llevado a cabo con aportaciones económicas conjuntas de la sociedad conyugal. Si el régimen matrimonial es de separación de bienes, la casuística puede tener algunos matices adicionales.
No obstante, cabe mencionar que un testamento no marca la titularidad de un bien, sino los contratos y documentos privados o públicos de adquisición onerosa o lucrativa. Por eso si, por ejemplo, una persona vende un bien y sobre el mismo existía algún tipo de legado sucesorio específico, no se tiene por qué modificar el testamento, simplemente dicha disposición pierde su eficacia, como si no hubiera existido.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: La legislación hipotecaria y de propiedad horizontal, son bastante flexibles en las denominadas "declaraciones de obra nueva antigua o consolidada", por cuanto al tratarse de un simple acto DECLARATIVO, lo puede llevar a cabo el titular registral del terreno, sin necesitar el consentimiento del cónyuge, aunque el régimen sea de gananciales. Eso si, en la escritura se deberá hacer constar si dicha obra pertenece a la sociedad conyugal o continua siendo privativa del propietario del solar. Cuanto más documentos dispongas que indiquen que la casa solo es propiedad de tu abuelo, más se podrá conseguir que el notario y el registrador validen la inscripción de toda la finca a nombre de un solo titular.

DONACIÓN: Aquí el tema se puede complicar bastante, pues ya no se trata de un acto declarativo o de administración de un bien, sino que es un ACTO DE DISPOSICIÓN (Transmisión de la titularidad) de un elemento indivisible y aquí puede requerirse el consentimiento de ambos cónyuges, que ante ciertos tipos de discapacidad o incapacitación puede ser necesaria la tutela judicial, salvo que exista algún tipo de "poder preventivo general con subsistencia de efectos" otorgado ante notario previamente, lo cual no suele ser muy habitual.

Como se puede observar, el caso requiere "hilar muy fino", para que a medida que se vayan realizando trámites no os encontréis con una barrera infranqueable e irreversible, derivada de haber redactado algunos de los documentos de una manera contraria a vuestros intereses. Por eso es conveniente que un abogado especializado planifique la operación milimétricamente, ya no solo desde la óptica patrimonial-civil, sino también para evitar dudas en las liquidaciones de los diferentes tributos relacionados. Si el bufete recomendado privadamente no te acaba de convencer, mira de apoyarte bastante en el notario.

Buenas noches,

Ahora me veo en la situación que al ver el testamento de mis abuelos pone que la propiedad es 50% de mi abuelo 50% de mi abuela, y mi abuela no está capacitada para firmar la donación, sabeis que consecuencias puede tener?

Donde tiene que poner de quien es la propiedad? porque el recibo del IBI pone que el 100% es mi abuelo y en la escritura del terreno lo mismo ...

Gracias!!!

En serio muchas gracias.

Ya más o menos lo tengo claro, ahora solo falta verlo en números ...

Irina (por MP) conoces algún gestor que asesore bien sobre el tema? y a poder ser que no cobre en primera visita?

Muchas gracias

Lo bueno de la dinámica de un foro serio como este es que entre todos vamos centrando la diana derivada de los diferentes casos, opiniones, propuestas, hemeroteca, etc que van surgiendo, ya que cada uno va aportando sus conocimientos, experiencia y sentido común, que permitan no solo enfocar la solución del caso implicado, sino que además nos sirve a todos de punto de reflexión y aprendizaje continuo por si más adelante nosotros mismos o algún familiar tiene que afrontar una casuística similar, ya que aunque las circunstancias puedan variar, el hachazo agregado de todos los impuestos y gastos que pueden llegar a intervenir en cualquier operación patrimonial suele partir de fundamentos bastante comunes y aunque lógicamente el hilo conductor siempre es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, van apareciendo matices relacionados con el resto de tributos y gastos que pueden permitir una cierta optimización de la planificación integral.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: La verdad es que tenéis localizados muchos más documentos de lo que suele ser habitual en casos tan antiguos, por lo que podéis estar tranquilos que Hacienda no os podrá torear, de forma que se podrá declarar con tranquilidad en el IRPF como fecha de adquisición de la casa la del certificado final de dirección de obra y aplicar con normalidad los coeficientes de abatimiento existentes. Si además en la escritura de declaración de obra nueva, el notario no es muy escueto y la redacta con suficiente detalle, aún se afianzará más la fe registral de las pruebas aportadas.
En cuanto a las FACTURAS de las compras de los materiales y/o de la mano de obra practicada por los diferentes profesionales que intervinieron en la edificación (paletas, pintores, electricistas, carpinteros, etc), quizá pueda ser más difícil de encontrarlas y no sería extraño que tu abuelo también hubiera invertido un montón de horas propias en ayudar en dicha construcción; por lo que podéis partir de los valores que se declararon como costes constructivos previstos en los documentos de licencias de obras o memoria del arquitecto, etc, QUE DEBERÁN SER ACTUALIZADOS CON EL IPC, ya que como la obra acabada se declara ahora, el impuesto del 1,2% requiere que la base de cálculo sea la "equivalente al tiempo actual". Por otra parte, tal como ayer apuntaba, si no disponéis de algún presupuesto de cuánto costaría en la actualidad construir una vivienda similar, en cualquier portal inmobiliario (www.idealista.com , www.fotocasa.com , etc) podéis analizar por cuánto se venden las casas parecidas en dicha población y zona y como el terreno de una vivienda unifamiliar suele representar el 50% del precio, ya tendríais un parámetro adicional para situar los rangos en los que se podría situar el valor por el que ha de ser declarada la obra nueva y ver si hay mucha diferencia entre ellos.

SUJETOS PASIVOS: Es importante saber quién es el responsable fiscal de pagar cada impuesto y gasto y, aunque a veces se pueda aplicar un pacto en contra, no es recomendable de cara a la transparencia ante hacienda del fondo económico de las diferentes operaciones que secuencialmente se irán activando:
**** TU ABUELO --> Actos Jurídicos Documentados de la obra nueva, notario y registro propiedad obra nueva, IRPF de la donación.
**** TU --> Impuesto sobre donaciones, Plusvalía municipal derivada de la donación (a diferencia de las compra-ventas, en que va a cargo del vendedor), notario y registro de la propiedad de dicha donación.
A veces se aprovecha y en una misma escritura se lleva a cabo la declaración de obra nueva y la transmisión inmobiliaria (donación), lo cual permite ahorrarse algunos gastos de notario, registro y gestoría; no obstante, en este caso yo mantendría el esquema que indicada hace dos días, en el sentido de activar ya la declaración de obra nueva, para normalizar lo antes posible todo el tema registral de la casa y en función de las novedades legislativas en el ISD pasar a planificar ordenadamente la donación o cualquier otro tipo de transmisión que pueda ser más beneficiosa y el enlace con las obras de reforma, sin olvidar que actualmente existen diferentes programas de subvenciones para la reforma o rehabilitación de viviendas (Ministerio de la Vivienda, Generalitat de Catalunya), a los que quizá puedas acogerte, especialmente por ser persona joven.

IVA DE LAS REFORMAS: Como temas adicionales de planificación fiscal, supongo que ya tienes controlado que hasta 31/12/2012, en las reformas en viviendas particulares se puede aplicar un IVA del 8%, en vez del 18%, si se cumplen ciertos requisitos, siendo el más importante que "La persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 % de la base imponible de la operación" (lo cual requiere una adecuada sincronización de las facturas a emitir por cada profesional que intervenga). Adjunto un par de resúmenes clarificadores.
http://www.legaltoday.com/practica-juridica/publico/inmobiliario_y_construccion/la-rehabilitacion-de-edificaciones-y-su-nuevo-tratamiento-en-el-iva
http://www.jucarconsultores.com/upload/IVA%20rehabilitacion%20obras%20RDL%206-2010.pdf

En cuanto a tu propio IRPF, es importante que cuando se haya llevado a cabo la donación, a los pocos días te empadrones y cumplimentes el Modelo tributario 030 comunicando a Hacienda que dicho inmueble pasa a ser tu VIVIENDA HABITUAL, a fin de que no existan dudas de que la casa no se está destinando a otros usos (arrendamientos, segunda residencia, etc), lo cual es importante de cara a si algún día te la vendes, para que te puedas aplicar con normalidad el importante beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que la hayas habitado efectivamente un mínimo de tres años seguidos. Lógicamente, también se debe declarar este domicilio en Seguridad Social, CatSalut, Tráfico, DNI, Bancos, Empresa, etc.
http://www.agenciatributaria.es/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Modelos_y_formularios/Declaraciones/Modelos_01_al_99/030/mod030.pdf

Me he vuelto a enrollar un poco, pero es que la tributación moderna es tan formalista, cargada de tecnicismos y letra pequeña, que todo está lleno de matices y una mala decisión presente puede tener consecuencias no deseadas en el futuro, ya que al final todo es como una orquesta en que los instrumentos han de sonar sincronizadamente y con "ritmo y armonía".

Para finalizar un consejo de legislación civil: Si no tienes otorgado TESTAMENTO, a la que pases a ser propietario, sería recomendable que lo tramitaras, ya que por 60-70 euros que te pueda cobrar el notario, todo queda normalizado y tu voluntad perfectamente expresada si se produjera una desgracia humana y fallecieras. Las personas jóvenes no suelen pensar en esos detalles, ya que se tiene la tendencia a hacer testamento cuando se llega a edades más maduras, pero en temas patrimoniales hay que ser muy previsor y más en estos tiempos en que todas las administraciones (estado, comunidades autónomas, ayuntamientos), intentan aprovecharse para solicitar machaconamente "su parte" en el reparto.
Saludos.

Buenas noches irina,

Pues aqui tengo una carpeta donde tengo:

-Los recibos del IBI (donde consta pago de terreno+vivienda)
-Cedula de habitabilidad de la vivienda
-Seguro hogar de la vivienda
-Licencia de ocupacion
-Servicio contribución territorial
-Licencia de obras
-Planos firmados por el colegio de arquitectos
-Exaccion del arbitrio de plusvalia
-Certificado final de dirección de obra
-Alta suministros agua y luz

Ves algún documento que pueda tener relevancia para lo que comentas?

Saludos! Me estas siendo de gran ayuda

Hola:
Enlanzando con el mensaje de ayer, a continuación adjunto una consulta vinculante emitida por la Dirección General de Tributos en la que se trata la casuística sobre qué fecha ha de prevalecer en el IRPF, tras una transmisión onerosa (ya sea por venta, permuta, DONACIÓN, etc) posterior a la tramitación de una escritura de declaración de obra nueva:

http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=974&Consulta=%22declaracion+de+obra+nueva%22&Pos=1

Como podrás observar, la fecha de finalización de las obras es la que marca la fecha de adquisición a efectos tributarios, pero como la propia consulta indica: "En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva".

A VOSOTROS OS INTERESA ACUMULAR TODAS LAS PRUEBAS VÁLIDAS EN DERECHO QUE OS INDICABA, PARA ASÍ PODER DEFENDER QUE LA FECHA DE ADQUISICIÓN EFECTIVA DE LA CASA CONSTRUIDA ES DE 30 AÑOS, PARA PODER APLICAR LOS COEFICIENTES REDUCTORES EN IRPF Y PAGAR 3.000/4.000 EUROS, EN VEZ DE 10.000/12.000.

la Ley del impuesto de AJD dice que "La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real del COSTE DE LA OBRA nueva que se declare", por lo que en teoría sería sobre los costes de arquitecto, construcción, impuestos municipales, etc. actualizados con la variación acumulada del IPC; por lo que ante la duda, como mínimo tendreís que declarar algo similar al actual valor catastral de la construcción multiplicado por el coeficiente 1,35 o "el valor de mercado actual" de construir en la zona una vivienda de similares características y superficie, sobre un solar de propiedad.

En cuanto al tema de la antigüedad, tal como indicaba ayer, todos los documentos que tengáis de cédulas de habitabilidad, contratos y facturas de suministros eléctricos, informe de final de obra del arquitecto, recibos de IBI, pólizas de seguros, etc, van a vuestro favor para demostrar que la casa hace 30 años que está construida y habitada; no obstante, Hacienda últimamente está "muy hambrienta" e intenta liquidar paralelas por cualquier motivo (y en este caso se pueden hacer los "despistados" e intentar colar como fecha de adquisición de cara a IRPF la de la escritura declaración de obra nueva), basándose en que los contribuyentes somos poco propensos a presentar recursos. Por eso es conveniente tenerlo todo muy bien planificado y documentado, pues la razón os asiste claramente a vosotros.

De verdad muchisimas gracias!!! Lo que se aprende con vosotros!

Y una consulta irina eso que dices de que la casa es de "pocos meses" si nosotros tenemos : planos , celula de habitabilidad y etc .. no podriamos demostrar que mienten?

El 1,2 que dices de obra nueva sobre que valor es?

Tranquilamente mi parte y la de mi abuelo me puedo ir a 20 mil mas o menos creo ... bueno es menos de lo que me dijeron en la gestoria

De verdad mil grcias otra vez"!!"""

La direccion completa de la simulacion de plusvalia municipal es:
http://www-1.munimadrid.es/plusvaliaWeb/SPlusvalia?tipo=I&fase=0

A medida que la información ha ido avanzando, entre todos hemos ido afinando el tiro, ya que por los datos iniciales se podían deducir varias hipótesis sobre por qué la casa no estaba escriturada (que existiera un derecho temporal de superficie o de vuelo, que hubiera existido algún tipo de contrato de compraventa anterior privado no registrado, antigua disolución de algún tipo de condominio o comunidad de bienes, herencia pendiente de aceptar, ciertos tipos de fideicomisos, propiedad horizontal irregular, declaración de obra nueva pendiente de tramitar, etc).
Una vez clarificado que el único trámite que falta es dicha declaración de obra acabada, los impuestos y gastos son los que se han ido indicando, confirmándose además que el ITP del 8% no procede en una escritura de declaración de obra nueva, sino solo el 1,2% de AJD. En cuanto a la confirmación de los valores catastrales, en teoría ya tendría que estar pagado el recibo del 2010 (o algunos de sus plazos), pero para asegurar más la planificación de la operación, podrías repasar el recibo de IBI del 2008 (que es previo a la revisión catastral del ayuntamiento) y analizar qué valores catastrales figuraban en el mismo.

Si finalmente optáis por la donación, aparte del ISD señalado, se devengará la plusvalía municipal, que en un cálculo aproximado podría rondar los 7.000 €, ya que han pasado más de 30 años desde la adquisición del terreno.
En este link puedes acceder a un simulador de cálculo de la plusvalía municipal de Madrid, cuyas ordenanzas en este tributo no difieren demasiado de las de Lliçà D'Amunt (Además hay que tener en cuenta que en dicho impuesto, los cálculos se han de realizar en base al valor catastral del terreno, sin hacer intervenir el de la casa y sin multiplicarlo por el coeficiente 1,35):
http://www-1.munimadrid.es/plusvaliaWeb/SPlusvalia

IRPF: Ayer indicaba una serie de precauciones o acumulaciones de pruebas para poder demostrar los más fehacientemente posible la antigüedad de la casa construida y LOS VALORES DE ADQUISICIÓN-CONSTRUCCIÓN, lo cual comportaría que entre el terreno y la vivienda tu abuelo debería pagar unos 3.000/4.000 euros de IRPF, como consecuencia de la aplicación de los importantes coeficientes reductores aún existentes en ese impuesto para bienes que hace muchos años que están en poder del propietario; ya que si la administración tributaria consiguiera salirse con la suya, aunque lo tiene bastante difícil y generar una paralela en base a que la compra del terreno tiene una antigüedad de 30 años y la casa de "pocos meses" (intentándose acoger a la fecha de la escritura declaración de obra nueva), el IRPF a pagar podría llegar a los 10.000/12.000 euros. Como se comentó anteriormente, el IRPF solo se devenga en caso de donaciones, ventas o permutas, pero no en caso de sucesión por fallecimiento.

Vuestra casuística es relativamente común, ya que hace 30-40 años las cosas funcionaban de una manera muy diferente a la actual y existen bastantes casos de personas que con un enorme esfuerzo de ahorro y dedicación fueron construyendo o ampliando sus viviendas, pero no las escrituraron o lo hicieron por unos valores simbólicos o sin disponer de facturas; lo cual ahora se complica con los catastrazos acumulados que genera presuntos beneficios que pueden afectar a varios impuestos, como una especie de "vasos comunicantes". No obstante, tal como se ha ido señalando, si se intenta solucionar la transición generacional con sentido común, es posible minimizar la carga tributaria como ya se ha visto por las directrices generales que desde este foro se han ido apuntado; siendo conveniente que te asesores con un par de profesionales que analicen minuciosamente todos los DETALLES de la operación, sin olvidar el consejo de vuestro notario, que por poco dinero seguramente os podrá guiar bastante bien.

El calculo de donación aunque sea a fecha de hoy seria:

83000*1,35=5600 + gastos

La declaración de obra nueva (esto entiendo que es por no estar escriturado y es estrictamente necesario) y el IRPF de mi abuelo sabeis aprox????

Millones de gracias

Sí, tal como había dicho Irina, no se devenga ITP sino, por no haber existido antes la vivienda en escritura pública sería el 1,2 de Actos Jurídicos Documentados por declaración de obra nueva y, junto con lo que dice jordibonet en el post anterior, ese sería el resumen de tributos a tener en cuenta.

A partir de aquí, el último párrafo del post de Irina creo que marca la hoja de ruta ideal.

abizanda escrigué:Hola Jordi,

Pero yo no soy el propietario ... es mi abuelo? lo digo por lo del tema del ITP y de que falta la escritura de la casa ..

Ya ha dicho Irina que por el mero hecho de escriturar aquello que no estaba escriturado no hay que pagar ITP.

Por tanto esta operación por lo que a tributos respecta estaría sujeta a:

- Impuesto de donaciones a pagar por ti.
- IRPF a pagar por tu abuelo.

Y a ello sumarle los honorarios de los profesionales y/o organismos que deban intervenir.

Quién es ahora mismo el propietario del terreno

Mi abuelo

Quién es ahora mismo el propietario de la vivienda

Mi abuelo

Si esta vivienda es nueva y por lo tanto hay que hacer previamente declaración de obra nueva o no

No es nueva, se hizo hace 30 años pero no se hicieron escrituras. Hay planos cedula de habitabilidad etc ... pero no está escriturada porque ni pensaban en vender

Si la donación será de terreno y vivienda

La donación es de ambas cosas porque queremos reformar la casa para convertirla en nuestra vivienda habitual

Cuál es exactamente el valor catastral que pone en el último recibo del IBI y si ya constaba por separado terreno o vivienda

41.000 € de terreno + 42.000 € de construcción = total de 83.000 €

De que año es dicho recibo.

Octubre 2009

GRACIAS!!!!!

Quizá estoy equivocado, pero me da la impresión de que distintas personas hemos interpretado cosas distintas de tu primer mensaje y como por otra parte distingues entre el terreno y la vivienda, quizá vendría bien que aclararas lo siguiente:

Quién es ahora mismo el propietario del terreno
Quién es ahora mismo el propietario de la vivienda
Si esta vivienda es nueva y por lo tanto hay que hacer previamente declaración de obra nueva o no
Si no es obra nueva, porqué falta la escritura de la casa y sin embargo existe, según parece, la del terreno
Si la donación será de terreno y vivienda
También estaría bien saber cuáles son exactamente todos los valores catastrales que pone en el recibo del IBI de 2010, que a estas alturas ya debería haberse girado. Si constan por separado terreno y vivienda, ambos valores y el total. Si constan ambos valores, como muy acertadamente dice Irina, habría que averiguar en qué año empezaron a aparecer ambos valores en el recibo.

Hola Jordi,

Pero yo no soy el propietario ... es mi abuelo? lo digo por lo del tema del ITP y de que falta la escritura de la casa ..

Primero advertir que si algun forero/a quiere recomendar algún profesional o gestoría, lo haga mediante un mensaje privado para no contravenir las normas del foro.

Por otra parte lo del ITP que comenta Irina cuadra con lo que me sonaba del tema, vamos, que en esencia solamente afecta a ventas, tener que pagar ese impuesto por la escrituración de un bien del cual ya se es propietario, no me parecía lógica.

Lo de que no sea la vivienda habitual de tu abuelo, te deja sin opciones de beneficiarte del 95% de reducción, así que eso ya puedes en principio descartarlo, pero recuerda que tenemos elecciones a la vuelta de la esquina, y si gana la oposición igual la cosa puede cambiar, yo como sea que dices que tu abuelo está bien de salud, no me precipitaría.

Y por lo que respecta a esos 30 mil euros, así de sopeton y sin saber a que partidas corresponden, no se decirte si lo encuentro lógico o no, primero tendrías que comprobar lo de que el valor catastral actual es parecido al de 2009, no sea que como dice Irina te vayas a encontrar con una desagradable sorpresa. A partir de ahí, supongo que lo mas fuerte será el impuesto de donaciones (5% si no pasa de 200.000, y 7% el exceso hasta 600.000), y lo que le suponga a tu abuelo en IRPF, el resto serán básicamente honorarios profesionales, (gestoría, registro, notaria, etc.), pero como en esto hay libertad de precios, te puedes encontrar de todo, tal vez alguno te diga que son las tarifas recomendadas por su colegio profesional, pero hay algunos que trabajan por debajo de las mismas e igualmente se ganan la vida dignamente. Lo mejor en mi opinión es consultar a mas de uno, y antes de decidir, pedir presupuesto detallado.

Perdonad sabéis algún buen gestor de BCN?

Sinceramente Irina como tengo 0 conocimientos de todo este ámbito no he llegado a entender realmente cuanto deberíamos pagar Uno no da para más ...

Con lo que me cuentas del ITP me dejas planchado ... no tengo que pagarlo pues!?

No es la vivienda habitual de mi abuelo, si que será mi vivienda habitual.

El gestor que me atendió la primera vez me ha dicho que saldria sobre unos 30 mil euros ... me quedado

Gracias otra vez por vuestra implicación

Ante las diferentes particularidades que pueden afectar a este caso (edificación no escriturada, testamento actual, planificación de una posible donación, edades de las partes implicadas, reformas en proyecto, etc), el orden de los factores es determinante, tal como sutilmente menciona Jordi Bonet. A continuación incluyo algún aspecto adicional por si puede ser de utilidad:

ITP: El impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales solo se devenga cuando existe una transmisión ONEROSA, es decir cuando el bien cambia de manos y existe de por medio entrega de dinero o permuta de bienes, por lo que EN UNA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA NO SE GENERA EL ITP (que actualmente es del 8%), SI NO QUE SE DEVENGA EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (cuyo tipo impositivo es del 1,20% sobre el valor declarado de dicha construcción), ya que en fondo no existe transmisión alguna en la propiedad. En el siguiente link, la Administración Tributaria de Catalunya ha publicado una interesante guía, donde en su página 36 existe un ejemplo de obra nueva gravada al 1,2% y en su página 19 se describe lo que hacienda interpreta por valor real o de mercado:
http://www.e-tributs.net/NR/rdonlyres/F1B621AA-9BEA-44A0-815D-93053848DD9A/0/Guia_ITP_3_ed_cat.pdf

VALOR CATASTRAL: Para acabar de asegurar el tema, tendrías que verificar si el recibo de IBI 2010 incorpora unos valores catastrales similares a los del recibo anterior, ya que al ser el año 2009 el año de la revisión, no sería la primera vez que hasta el año siguiente no aparecen los nuevos valores revisados, que son sobre los que se debe aplicar el coefic. 1,35.

DONACIÓN POR TENER MENOS DE 36 AÑOS: Tal como acertadamente sugería ayer Admin, esta puede ser una buena forma de optimizar el ISD, si bien como él os indicaba se deben cumplir bastantes requisitos (siendo los más críticos que tu base imponible en IRPF no supere los 36.000 Euros y QUE NUNCA HAYAS TENIDO EN PROPIEDAD UNA VIVIENDA QUE FIGURARA ANTE HACIENDA COMO TU VIVIENDA HABITUAL). Si cumples estos condicionantes, la base por la que tributarías en donaciones sería de 112.050 - 60.000 = 52.050, que generaría un impuesto del 5% equivalente a unos 2.600 €.

IRPF: Aquí podría complicarse algo el tema si no se hacen las cosas bien. Tu abuelo debe pagar el 19%-21% de IRPF sobre el hipotético beneficio que le atribuye hacienda, que consiste en la diferencia existente entre el valor declarado en la donación y el COSTE DE ADQUISICIÓN+CONSTRUCCIÓN. En los casos de construcciones no escrituradas hacienda intenta basarse en LA FECHA DE FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS, lo cual no siempre es fácil de demostrar, especialmente ante casos en que uno mismo se ha ido construyendo la casa. En caso contrario, dan como fecha y valor de adquisición válidas las de la ESCRITURA DE OBRA NUEVA. Todo este embroyo de fechas puede dificultar enormemente la posible aplicación de los coeficientes reductores existentes en IRPF para inmuebles adquiridos hace bastantes años. Al solar si que se le podrían aplicar con normalidad dichas reducciones por existir certeza registral de su fecha y valor de adquisición. Como ves es cuestión de analizar si existen pruebas suficientes para neutralizar el posible ataque de Hacienda (Habría que ver si existe un documento de final de obra del arquitecto y también te iría a favor averiguar desde cuándo el recibo IBI incorpora la construcción, más los contratos de alta en suministros eléctricos, de agua, etc, así como la existencia de la cédula de habitabilidad).

Quizá con tanto dato te he liado un poco, pero en temas tributarios la precipitación no es aconsejable, por lo que antes de dar los diferentes pasos, debes tener bastante acotados los importes probables de los diferentes impuestos. A mi entender, lo más prudente es empezar por tramitar la escritura de declaración de obra nueva, a continuación esperar las novedades que puedan derivarse a muy corto plazo del nuevo gobierno de la Generalitat, por si se llevara a cabo una "eliminación de todo el impuesto" a partir de 1/1/2011 y que podría ser que también beneficiara a las donaciones. Con la legislación más clarificada se puede proceder a la transmisión que resulte más conveniente (con los matices a ponderar sobre si fiscalmente la casa es o no vivienda habitual de tu abuelo) y a continuación puedes enlazar con las obras de reforma, lo que permite coordinarse convenientemente con los aspectos financieros que dichas obras puedan requerir.
Entiendo que las reformas corren prisa, por el estado de salud de tu abuela, pero con un poco de paciencia, en pocos meses podría quedar todo perfectamente organizado, por cuanto el cambio de legislatura os va a favor.
En caso de apuro, siempre se está a tiempo de llevar a cabo la constitución de un usufructo (una vez tramitada la escritura de la casa). Pero esto ya son palabras mayores que requerirían un análisis más detallado.

Quines novetats es preveuen en el canvi de govern?

El ITP que m'han dit que es un 8% sobre quin valor es fa? Quan seria?

Moltes gracies novament!!!

Et responc als teus darrers dubtes:

- Es un coeficient multiplicador directe (be, en la pràctica també val incrementar-ho un 35%), per tant si per aquest any 2010 el valor cadastral no ha variat, la valoració mínima recomanada sería 83.000 x 1,35 = 112.050€

- Pel que fà a les reformes, el que no convé es que feu front vosaltres al cost de les mateixes sense haver fet la donació previa, ja que estaríeu revaloritzant l'immoble el que pot ser perillós en cas d'inspecció (la fórmula d'aplicar el coeficient, no t'eximeix d'una possible revisió a posteriori).

- Simulador no se que n'hi hagi cap, però sempre pots demanar pressupost previ.

Ara, com dius que l'avi está be de salut, jo no em precipitaría, esperaría a veure quin govern surt de les properes eleccions.