lloguer "habitatge habitual" abans d'heredar

queden ja pocs dies perque l'assumpte es tracti al Parlament, i recorda que hi han sis mesos des de la data de defunció, potser vosaltres o el vostre gestor haurà de correr una mica mes per presentar-ho dins de termini, però paga la pena esperar.

gracies per les vostres respostes i agraeixo el teu condol, jordi.
Jo volia esperar l'aprovació de la nova llei, pero no acaben mai, llavors la veritat no se que fer...

Salutacions molt cordials...

Estoy totalmente de acuerdo con las reflexiones realizadas por Jordi, pues como la cuota a pagar para herencias de padres a hijos será prácticamente simbólica para defunciones acaecidas a partir de 1/1/2011, lo más razonable es no aplicarse la reducción por vivienda habitual en el ISD y así eliminar afecciones registrales y el resto de limitaciones al dominio, de forma que podáis planificar futuras ventas, usufructos, posibles necesidades de solicitud de préstamo hipotecario, etc sin tener que arrastrar los requisitos de mantenimiento del artículo 19 de la ley de sucesiones.

Hay que tener en cuenta que aparte de la bonificación en cuota del 99%, la propia aplicación de las reducciones personales fijas y variables que os corresponden por parentesco (y que el proyecto de ley en tramitación las aplica plenamente, avanzando 6 meses los niveles que estaban previstos a partir de 1/7/2011), comportan dicha tributación tendente a cero o quasi-cero.

Si el piso hubiera sido al 100% de vuestro padre, lo lógico sería asignarle en la autoliquidación del ISD el máximo valor de mercado posible (para que si más adelante se vendiera la ganancia tributable en IRPF fuera menor), pero como, si no han habido cambios desde tus mensajes del año pasado, la mitad está a nombre de tu tio, deberéis ser prudentes en el tema de las valoraciones; pues el valor que asignéis a la parte heredada de vuestro padre no puede diferir demasiado de la que se aplique en el futuro por la parte de heredar de vuestro tío, donde las reducciones personales por parentesco son muy escasas, no os podréis aplicar la reducción del 95% por vivienda habitual y la bonificación del 99% en cuota tampoco será aplicable. Por todo ello lo razonable es valorar la parte heredada de vuestro padre únicamente en base al valor catastral multiplicado por el coeficiente de población correspondiente a Barcelona (que para el año 2011 continua siendo 2,90).

En cuanto a la aplicación de la bonificación del 95% en la cuota de la plusvalía municipal, efectivamente se puede aplicar con independencia de la decisión adoptada en el ISD y además el Ajuntament de BCN es de los más flexibles en dicho tipo de bonificación, pues los requisitos de mantenimiento en vuestro poder de la vivienda heredada solo es de tres años y en cuanto a los cambios de empadronamiento llevados a cabo en los últimos meses, no afectan por cuanto la normativa permite recular hasta dos años sin perder la calificación de vivienda habitual (mientras el piso no se haya alquilado en ese tiempo). Por otra parte, a diferencia de otros municipios no os exigen requisitos de convivencia mutua (salvo en el futuro caso de vuestro tío, que exigirían como mínimo dicha convivencia en los dos años anteriores al fallecimiento, al ser un pariente colateral).

Irina o Milay seríen els forers adequats per respondre't, ja que em consta que en saben força sobre la interpretació de la lletra petita, però en tot cas la meva opinió es que si el pare ha mort aquest any (el meu condol), potser no us caldrà aplicar-vos la bonificació del 95%, ja que si tot va com està previst, passades les eleccions s'aprovarà la reducció del 99% de la quota, amb el que es pagarà una xifra simbólica d'impost de successions, i almenys jo, preferiría tindre la llibertat de poguer-ne disposar que no veure'm amb que si venc abans de que passin 5 anys tingui que fer complementaries per uns pocs euros que hauría de retornar.

I pel que fà a la plusvàlua, crec que també us podeu aplicar la reducció, i en aquest cas si que econòmicament us pot convindre, i sent impostos independents, no crec que estigui condicionat a que us l'haveu aplicat en el de successions. En tot cas si cerques amb google "ordenances fiscals"+Barcelona trobaràs la ordenança vigent ràpidament.

Hola seguint el fil de la explicació que has fet, jordi, et pregaria si puguesis ajudar-me en el següent :
el meu pare que ha mort aquest any, havia tingut sempre el seu habitatge habitual en el domicili "XXX" de Barcelona de la seva propietat, i com a tal estava empadronat. A finals dels 2008 es va traslladar al meu domicili "YYY" de Barcelona ( i jo al de ell ) atès que el meu domicili tenia ascensor i bany adaptat, i li varen tramitar el grau de dependencia, per la qual cosa per l'ajuda domiciliaria es va haver d'empadronar en el meu domicili. En aquest domicili va estar fins desembre de 2010 que es va tornar a traslladar al seu domicili del qual era titular i que tota la vida havia estat el seu habitatge habitual. I va tornar a viure amb mi en aquest domicili, insisteixo, de la seva titularitat, fins la seva mort fa tres mesos. En el moment de la seva mort residia i estava empadronat en el domicli de la seva titularitat altre vegada, doncs vaig poder arreglar el tema de la ajuda domicliaria i es va traslladar a casa seva novament.

No se si m'he explicat bé.

La meva pregunta es : segons la redacció de l'article 18 de la llei del 2010, puc aplicar la reducció del 95% de l'habitatge habitual jo entenc que sí, doncs en els darrers 10 anys ha viscut sempre al domicili de la seva titularitat llevat de dos anys que per enfermetat va interrompre aquesta residencia efectiva i va viure en el meu domicili. I repeteixo que a la seva mort, tornava a estar empadronat en el "habitual".

Se que demanen certificat de padró, i allà constarà que esta empadronat en XXXX desde només feia 3 o 4 mesos, però suposo que amb un certificat històric de padró ( no se quin contingut tenen, però se que es refereixen al domicli durant 10 anys ) constará que aquest domicili ha estat en els darrers 10 anys.

Entenc que a la plusvalua també s'aplicaria.

Estaria molt agraida de la teva ajuda.

Moltes graciès Jordi, crec que per primera vegada tinc clar tot, ara he de tocar fusta perquè després de les eleccions, si hi ha canvis siguin per a bé.

Graciès,
Manel

Home, jo la veritat es que tinc bastanta traça amb els tràmits administratius (soc una mica el "gestor" de la familia), però en el únic cas de herència en el que m'he vist involucrat fins ara, vaig preferir que m'ho portés un professional, aixó si, jo ho vaig repassar tot abans de presentar-ho. Ara, també et dic que la herència era sense complicacions, un únic hereu, i sense immobles que semple compliquen mes la cosa.

Moltes graciès Jordi!

Ja em vares contestar anteriorment els meus dubtes en el tema "planificant l'herencia".
Vist el panorama, llogaré el pis i restaré a l'espera de com es va desemvolupant tot.
En el moment oportú, ja fare numeros, canviaré testaments, etc...
Suposo que hi ha molta gent que es tramita l'impost ell mateix.
Qué es millor, anar a la notaria si et deixen supervisar-ho, o fer-ho un mateix? He vist que hi ha casos en que han comés alguna equivocació important....

Graciès per tot,
Manel

Be, veig que el tema testamentari ja el teniu com crec que mes us convé, ara, si el valor de la part de l'immoble i resta de bens de l'oncle superés els 306.250-325.000€ de reducció que podrà gaudir el vostre pare, sempre hi ha la possibilitat de fraccionar mes el testament amb llegats a benefici de tu i la teva germana per aprofitar les vostres propies reduccions.

Pel que fa a plusvàlues, en cas d'herència només s'ha de pagar la municipal, i crec que aquesta ve fixada pel valor cadastral. Plusvàlua d'IRPF en cas d'herència no se n'ha de pagar (en cas de donació si).

I pel que fa a la valoració, en teoría s'ha de declarar el valor real que ve a ser el preu de venda de l'immoble en condicions normals de mercat, però hi han uns coeficients multiplicadors "recomanats" per l'administració que quasi tothom pren com a referencia a l'hora de declarar, ja que si valores per sota, tens la inspecció quasi segura. Ara, un cop aplicat el coeficient pot ser que passin tres coses:

1. Que resulti mes elevat que el real (p.e. per mal estat de la finca): En aquest cas s'ha de veure si paga la pena lluitar contra l'administració i declarar el valor real, millor si està taxat per un professional per endavant.
2. Que resulti similar al real: Aqui en principi cap problema.
3. Que resulti inferior al real: Aqui us pot convindre declarar el real en lloc del "recomanat", ja que en cas de que mes endavant volguessiu vendre, pagarieu menys plusvàlua a la declaració de renda.

Per cert, el coeficient de Barcelona capital actualment es 2.90, es un coeficient multiplicador directe, així que suposant que el valor cadastral fos 100.000 x 2.90 = 290.000, que quedaría en 14.500 si podeu i voleu aplicar la reducció d'habitatge habitual del 95%. Si no fos habitatge habitual, també es pot aplicar una reducció del 20% (i crec que si es un immoble llogat de renda antiga el 40%).

Hola Jordi, graciès.

El nostre cas, és que l'oncle ho deixa al seu germà, el meu pare. Com tu dius, podrá gaudir de la reducció de +75 anys equivalent als 275.000 eur.

El meu oncle al seu germà, usdefruit meva mare, i en ordre.... a mi i meva germana.
El meu pare, a mi i la meva germana, i l'usdefruit a la meva mare.

En tot cas, depenent de la primera defunció, podem canviar algun testament i calcular quins valors ens convé posar segons les reduccions per aprofitar-les el máxim de cara a possibles plusvalues.....o potser sou sempre partidaris de posar el mínim, no sigui que hi hagi canvis a les lleis.....?

Graciés,
Manel

Abans de la entrada en vigor de la reforma es perdía la condició d'habitatge habitual si el causant (difunt) deixava destar-hi empadronat mes de dos anys, però amb la reforma ja en vigor aquest periode s'exten ja fins a deu anys, o il·limitat en el supòsit de que en el moment de la defunció estigui empadronat a una residencia. Per tant, si en el moment de la defunció es dona alguna d'aquestes circumstàncies, es podrà aplicar igualment la reducció per habitatge habitual (tret que hi hagi mentre algun canvi legislatiu, ja sigui a nivell nacional, o autonòmic, sent aquest darrer el mes probable si arriba a governar la actual oposició que tenen la "supresió" de l'impost al seu programa electoral). Com veus l'important es el l'empadronament del causant, per tant que el llogater s'empadroni o no, o el tipus de contracte, no te cap trascendència en el vostre cas. I pel que fà a l'acreditació, si no vaig errat crec que et demanen un certificat històric del padró que has d'adjuntar amb la declaració de l'impost.

Ara veig que dius que l'habitatge es del pare i de l'oncle, en aquest cas pensa que si tu i/o algun altre germà/na sou els hereus, si no vaig errat només us podreu aplicar la reducció del 95% sobre la part propietat del pare, per la part de l'oncle només podreu aplicar la reducció per parentiu que ara es de 31.250€, i des de 01/07/2011 50.000€ (cada hereu/hereva), tot el que excedeixi d'aquest valor, en principi estarà gravat per l'impost, a mes els nebots entreu en el grup III amb el que pagueu gairebé un 40% mes. En tot cas la cosa pot canviar depenent de l'ordre en que es produeixin les defuncions, ja que si abans morís l'oncle, i en lloc de deixar-ho a tu/vosaltres, ho deixa al teu pare, a mes de la reducció dels 50.000€, podrà gaudir de 275.000€ si es major de 75 anys, aixó es quelcom que es pot deixar ben lligat amb un testament de 50€.

I quan passi a tu/vosaltres (no dius si tens germans/es, ni parles de la mare amb el que suposo que el pare es vidu), pensa que si els bens de la herència no son molt elevats, pot no caldre aplicar la reducció per habitatge habitual, ja que hores d'ara els fills tenen una reducció fixa de 171.875€, que serán 275.000€ a 01/07/2011, a mes hi ha una reducció variable del 50% de la resta, però amb un límit de 78.125€ ara, i 125.000€ a 01/07/2011. Be, com se que es una mica lios, et poso un exemple:

Suposem que heretes del pare per un valor total de 350.000€

Actualment:
350.000 - 171.875 = 178.125
178.125 / 2 = 89.062,50, com son mes del límit de 78.125, aquest últim es el que regeix, així que...
178.125 - 78.125 = 100.000€ sería la base de l'impost, i et tocaría pagar 9.000€.

A 01/07/2011:
350.000 - 275.000 = 75.000
75.000 / 2 = 37.500, com no supera el limit de 125.000 te la pots aplicar integrament, així que la base de l'impost seríen els 37.500€ i et tocaría pagar 2.625€ d'impost.

Hola!
Potser d'aquest tema ja s'en ha parlat al foro, si es així ho sento.

El tema és que el meu pare i oncle tenen un pis vell a ciutat vella sense ascensor.
Per raons de perdua de movilitat per edat, ara estan de lloguer en un altre pis amb ascensor.

Per sol.licitar l'ajut a la dependència, els he empadronat al nou pis. Com el mercat inmobiliari de venta de pisos està fatal, m'estic plantejant llogar el vell.

He fet una previsió de IRPF que haurien de pagar i com son pensionistes, surt 0.

En quant a tema de succesions, si lloguem el pis vell:
- podrem tenir dret a la deducció per habitatge habitual?
- hi ha algun tipus de contracte de lloguer, com p.e. "contracte d'arrendament per temporada" d'11 mesos?
- si l'arrendatari s'empadrona, es perd la condició d'habitatge habitual?
- quan sol·licites la deducció per habitatge habitual, quins tramits administratius segueix la generalitat per comprovar-ho. És la Cambra de la Propietat o el padró on és comprova la situació?

graciès per avançat,
Manel