DONACIO O HERENCIA

Muchas gracias por esta nueva respuesta lo de la hipoteca inversa ya lo he comprobado con los bancos y con alguna financiera sigue los parametros que comentas en principio la descartamos pues a la larga te endeudas tanto que no puedes recuperar el piso pensamos en un credito hipotecario pero los bancos solo lo hacen a personas hasta una cierta edad cosa que ya no cumple mi padre pensamos en la donacion pero por lo que comentais no es una buena opcion de momento pediremos un credito personal pues los dos hermanos estamos trabajando esperaremos que hace el nuevo gobierno con la fiscalidad pero dudo mucho que se acuerden de esto pues se han encontrado la
caja vacia y de las promesas electorales el viento se las lleva.Tomo nota de hacer lo de los poderes generales mancomunados con subsistencia de efectos y comentar con el notario la aceptacion de la herencia por parte de mi padre.

En este caso puede ser difícil definirse por cuanto aparte de la cuestión tributaria, está el hecho de hasta qué punto puede ser urgente conseguir liquidez para ayudar a pagar los costes de la residencia geriátrica. Tras coincidir con las reflexiones realizadas por Jordi, a continuación paso a indicar algún matiz adicional:

HIPOTECA INVERSA --> En teoría es un buen producto, que además está muy implantado en los países anglosajones. El problema en España es que los bancos y cajas, e incluso las aseguradoras, se han ido retirando gradualmente del negocio (por el miedo a acumular más inmuebles y provisiones) y actualmente está todo bastante concentrado en empresas del tipo "Reunificadoras de Créditos", que suelen aplicar unos TIPOS DE INTERÉS ELEVADÍSIMOS y comisiones y gastos de todo tipo, lo que puede afectar sustancialmente a la renta neta periódica a cobrar. Me explico:
Imaginemos que el piso se tasa en 250.000 €. Como el propietario tiene una edad bastante avanzada, parecería que la renta VITALICIA a percibir debería ser elevada. Pero si el tipo de interés es abusivo, la renta a cobrar puede no llegar a los 1.000 € mensuales, con el agravante de que los intereses se van acumulando matemáticamente A INTERÉS COMPUESTO al capital dispuesto, hasta llegar a representar al cabo de 9/10 años el 80% del valor del inmueble y más si el contrato viene acompañado de un producto derivado tipo Swap.
Como todo en esta vida, depende del color del cristal por el que se mire. Cuando somos jóvenes no nos extraña que por un piso de 250.000 € acabemos pagando al cabo de 30 años de hipoteca 375.000 € entre nominal e intereses. Pero cuando nos hacemos mayores cuesta entender que solo nos den como rentas unos 120.000 € acumulados y al fallecer le dejemos a nuestros herederos una deuda equivalente al 80% del inmueble, es decir 200.000 €, que tiene su lógica financiera (y por eso se llama hipoteca inversa), pero que puede generar falsas expectativas de rentabilidad en los consumidores (es lo que los expertos denominan "la ilusión monetaria").
No obstante, si decidís ir por ese camino, lo recomendable es solicitar presupuesto de varias entidades y leeros muy detalladamente la letra pequeña del contrato antes de ir ante notario.

DONACIÓN --> Lo prudente sería esperar a ver cómo evoluciona la reforma del Govern del Impuesto sobre Sucesiones, pues si tal como dicen, nos igualarán con las CCAA de menor tributación, podría ser que también aprueben bonificaciones importantes para las donaciones entre parientes de los grupos I y II. A partir de ahí sería más fácil que el banco os conceda una hipoteca estándar, al ser propietarios de edad más joven.
Efectivamente, la donación implica que automáticamente se activa el IRPF, debiendo tributar por el teórico beneficio existente entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de mercado declarado en la donación. Si bien, en este caso se podrían aplicar parcialmente unos antiguos "coeficientes de abatimiento", que harían disminuir bastante la fiscalidad, especialmente por la parte correspondiente al 50% que ya era propiedad inicial de vuestro padre desde el momento de la compra de la vivienda.

TRANSMISIÓN SUCESORIA --> Heredar el piso tras el fallecimiento es lo menos gravoso, ya que el ISD quedará prácticamente a cero y en IRPF no tributa la denominada "plusvalía del muerto". Tan solo se pagaría la plusvalía municipal + los gastos de registro y similar.

CONSIDERACIONES VARIAS --> Por las circunstancias apuntadas, parece ser que no sería factible proceder a arrendar el piso y por otra parte, intentarlo poner a la venta puede ser un drama, tal como está el mercado. Tampoco parece conveniente poner en marcha fórmulas sofisticadas de transmisión de la propiedad (como por ejemplo usufructos, compra-venta entre familiares con pagos a plazos, etc).
Lo que no sería descartable es que vuestro padre os concediera ante notario unos poderes generales mancomunados, con subsistencia de efectos, pues a medida que su edad vaya avanzando podría tener mayores dificultades para administrar el patrimonio. La parte del nuevo código civil de Catalunya que trata este tema ha mejorado bastante la regulación y ya ha está en vigor desde 1/1/2011.

En conclusión, yo me esperaría a la inminente nueva regulación del ISD y en base a cómo quede todo, reestudiar el tema. La pega es que las cuotas mensuales de la residencia seguramente aprietan, pero siempre será mejor que entre los dos hermanos vayáis aportando lo que podáis para ayudar a pagar dichos desembolsos, que no que una financiera sin escrúpulos se os coma la casa, que seguramente representó un importante esfuerzo de ahorro para vuestros padres.

moltes gracies per la teva resposta el meu pare te 87 anys i es troba be de salud fisica i mental nomes te el pis
segons entec en la teva resposta seria molt costosa l'opcion donacio i ens fiquem en la hipoteca inversa o esperem a heretar

Havent passat 19 anys, l'assumpte està prescrit pel que fà a l'impost de successions, per tant crec que el teu pare podría prendre el ple domini sense pagar res d'aquest tribut, i potser tampoc plusvàlua municipal, be per que aquesta última també estigui prescrita, o per que el teu pare es pugui acollir a reduccions del 90% o mes que fan a algun municipis.

Així que suposo que la cosa seràn les despeses de notari i registre per posar el pis a nom del teu pare, i així poder demanar el prestec hipotecari convencional, ja que suposo que la caixa o banc us el condicionarà a que es regularitzi la situació de la propietat, tot i així, assegureu-vos que no us posen pegues per la edat del pare, ja que us podeu trobar que us el condicionen al fet de que el pis vagi a nom teu i/o el teu germà, i en aquest supòsit, la donació pot ser desaconsellable fiscalment, ja que a l'impost de donacions (sobre el que el nou govern no ha dit res del que pensa fer), s'haurà d'afegir la pluvàlua de l'IRPF que haurà de pagar el teu pare (com si l'hagués venut a un tercer), i per ultim la plusvàlua municipal, així que potser si que us convindría mes la opció d'una hipoteca inversa, es questio d'asseure's i fer números amb calma.

Hola bona nit pas a exposar el meu cas particular la meva mare fa 19 anys que va morir el pis familiar anava a
nom dels dos conyuges el meu pare no va fe la l'aceptacio de l'herencia som dos germans yo visc en aquest
pis ara el meu pare ha hagut d'ingresar en una residencia i voldriem aconseguir un prestec hipotecari perque ens ajudi a pagar la residencia tots estem de'acord en aixo van mira la hipoteca inversa pero en principi la descartem perque a la llarga el banc es quedara el pis voldria saber que opineu de aixo si es mes interesant
fer lo de l'herencia doncs tinc entes que a partir de juliol de 2011 el impost es treu????moltes gracies