Disolución de condominio.

Muchas, muchas gracias de nuevo.

Como aconsejas haremos la consulta al notario y a ver como va desarrollándose el tema.

Thank You again!

En temas tributarios no es prudente precipitarse y las decisiones deben estar muy estudiadas y contrastadas, ya que la forma condiciona bastante el fondo de cualquier operación (ya vemos lo que le está pasando al Sr. Castells por "un defecto de forma" en el convenio del Hotel-Palau).
Lo primero de todo, tal como indicaba ayer, es que vuestro notario os haga una valoración precisa de las consecuencias de una discrepancia por parte de Hacienda y las posibles armas de defensa.
Piensa que la administración catalana se intentará apoyar en consultas (no vinculantes) que ha emitido en sentido contrario a las estatales, como por ejemplo esta, bastante reciente:

http://www15.gencat.net/ecofin_dgt/AppJava/cercador?op=detall&paraulesclau_totes=condomini&etribut=consultes&etribut=instruccions&etribut=acords&pageNumber=1&ta=consultes&id=23016898

Que en su punto III dice: "Quant a la possibilitat de dissoldre el proindivís i adjudicar-se a cada comuner una entitat, aquesta situació implicarà que no es manté dins del patrimoni d'un dels hereus la seva quota de participació sobre l'habitatge del causant, de manera que aquest incompliria el requisits de manteniment i perdria el gaudiment de la reducció del 95%".

Si bien es un caso diferente al vuestro, ya que no es de aplicación el artículo 1062 del Código Civil, que obliga a abonar los excesos de adjudicación entre comuneros EN DINERO (condición fundamental junto con que se trate de un solo bien pro-indiviso y no intervengan terceras personas), os pueden intentar marear mucho con este tema y más en estos tiempos que están buscando recaudación por todas partes.

Si el notario coincide con la modesta opinión que he ido exponiendo estos días y se considerara oportuno llevar a cabo la operación, a mi juicio, lo prudente es esperar a que Hacienda reclame el extorno de la reducción del 95%. Es importante remarcar que en ningún caso se generaría sanción (pues no se está ante una casuística de ocultación de información, alteración de datos, etc, sino como máximo ante una INTERPRETACIÓN RAZONABLE DE LA NORMA), pero si se devengarían intereses de demora.

Igualmente, no descartéis como estrategia de protección adicional, lo que apuntaba en mi respuesta del pasado sábado, en el sentido de que tus hermanos inviertan antes de que pasen 6 meses desde la extinción del condominio el dinero en sus propias viviendas habituales (o cancelando hipotecas sobre dichas viviendas), lo cual solucionaría el problema de facto, aprovechando la nueva normativa en vigor desde el 12/6/2010, que incorpora este pequeño avance de retroactividad parcial.

Irina, eres una hacha!

Una última cosa, entonces, si fuesemos adelante con todo esto que tendriamos que hacer, me explico.

¿Realizamos la operación y esperamos que nos reclamen algo para rebatir el pago del impuesto?
¿Realizamos la operación y damos nosotros el siguiente paso?

Gracias de verdad!!!

Hola:
Es habitual que la administración tributaria reaccione en primera instancia de la manera que indicas, ya que parten de la experiencia estadística de que la mayoría de ciudadanos no discutimos sus argumentos.
A continuación te adjunto la más reciente consulta vinculante (CV0919-08) emitida por la Dirección General de Tributos Estatal, que prevalece sobre los criterios autonómicos:

http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=11360&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28v0%39%31%39%2D0%38%29&Pos=0&UD=1

El caso resuelto es muy similar al vuestro y las conclusiones finales dicen:

El artículo 1.062 del Código Civil, al que se refiere el precepto transcrito, señala en su párrafo primero que “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”. En el caso planteado en el escrito de consulta y como consecuencia de la disolución de la comunidad hereditaria sobre la vivienda habitual adquirida “mortis causa”, uno de los causahabientes quedaría como único propietario de la misma, por lo que el inmueble permanecería dentro del grupo de los herederos del causante con derecho a dicha reducción conforme a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre de 1987), y, en particular, de acuerdo con el principio de igualdad en la partición que establece el artículo 27 de dicha Ley. En consecuencia, en dicho supuesto no se incumpliría el requisito de permanencia previsto en la mencionada Ley 29/1987 y los tres herederos mantendrían su derecho a la reducción practicada en su día.

Existen otras consultas recientes que mantienen posturas similares (CV0770-08, CV1146-07). El 7-3-2001 la DGT opinaba en una consulta no vinculante de la misma manera a lo que os indicaron ayer, pero a partir de la consulta de 18/9/2003, estableció una nueva doctrina que se ha ido confirmando en las restantes consultas vinculantes respondidas, en consonancia con lo que ha ido marcando la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de los distintos Tribunales de Justicia Regionales, la Audiencia Nacional, etc sobre la disolución de los condominios, EN LOS CASOS EN QUE NO INTERVIENEN TERCERAS PERSONAS Y ESPECIALMENTE CUANDO SE TRATA DE UN BIEN PRO-INDIVISO.

Salvo que en el caso exista alguna particularidad adicional que pueda alterar las conclusiones mencionadas, a mi entender sería interesante que expongáis detalladamente la operación planificada al notario que intervino en la escritura de aceptación de herencia y liquidación del ISD, que seguramente os podrá aportar datos y opiniones más precisos que los míos. A mi entender, se debería solicitar a Hacienda que exponga en qué se basa para considerar que se debería extornar la reducción aplicada.

A ver si entre todos podemos encontrar los máximos argumentos que favorezcan vuestros derechos, ante un caso que es bastante habitual y que en general está razonablemente resuelto desde hace tiempo por parte de las autoridades.
Saludos.

Hola Irina y a todos de nuevo.

Por tu respuesta entendí que si mi mujer se quedase al margen de la operación, es decir, que fuese algo solo entre los tres hermanos, no tendríamos que pagar la parte deducida por la bonificación de 95%, cierto?

Hoy en hacienda nos han dicho que esto no es así y que hagamos lo que hagamos antes de los 5 años provocará que tengamos que pagar la totalidad del impuesto más la penalización.

No se, estamos bastante perdidos y hoy un poco más desmoralizados... alguien nos puede aconsejar sobre el tema?

Muchas gracias de nuevo.

Muchas gracias Irina tu respuesta me ha servido de mucho!

En los siguientes artículos doctrinales se explican con bastante detalle
las diferentes afectaciones tributarias derivadas de las disoluciones
de los condominios:

http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/extinciondecondominio.htm
http://noticias.juridicas.com/articulos/45-Derecho%20Civil/200104-13551017310121061.html

En general hay que decir que la disolución de una comunidad de bienes
(que jurídicamente es lo que civilmente comporta de facto cualquier co-propiedad),
en el seno de la propia comunidad (es decir sin que intervengan
terceras personas), no tiene efectos tributarios, ya que representa
que las partes se limitan a compensarse entre si con otros bienes
o dinero, por las readjudicaciones practicadas. Todo ello con la
salvedad de que en IRPF si que se puede generar algún tipo de
tributación por la diferencia entre el valor de adquisición y el dinero
recibido.

Para que se cumpla lo mencionado anteriormente y no se tenga que
extornar la reducción del 95% aplicada en la adquisición hereditaria
(con los correspondientes intereses de demora, aunque sin sanción) e
incluso en la plusvalía municipal en su caso, es fundamental que quede
claro en el contrato que no se trata de una compraventa, sino de una
extinción de la comunidad de bienes. "La doctrina del Tribunal
Supremo, recogida asimismo por el
TEAC y la propia DGT es que la división y adjudicación de la
cosa
común son
actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay
traslación
del
dominio sino una mera especificación o concreción de un derecho
abstracto
preexistente".

El problema en vuestro caso es que indicas que tu esposa
también intervendría en dicha operación y aquí es donde se puede
complicar algo el tema, ya que jurídicamente tu conyuge es un tercero
respecto de los restantes comuneros, independientemente de si vuestro
régimen matrimonial es de separación de bienes o gananciales. Si por
cuestiones de tipo financiero, patrimonial u otros factores es necesario
que se tenga que hacer así, la operación tendría consecuencias fiscales
para tus hermanos, por la parte proporcional del dinero recibido de tu
esposa. En definitiva, cada uno de ellos tendría que extornar el 50%
del importe aplicado hace 3 años en concepto reducción por adquisición
de vivienda habitual. Tu liquidación no quedaría afectada, siempre que
el tercio que recibiste en herencia lo mantengas íntegramente a tu
nombre, como mínimo hasta que hayan pasado 5 años desde dicha
adquisición.

Como salvedad a lo comentado, si tus hermanos invierten el dinero
recibido, antes de que pasen 6 meses desde la disolución del condominio,
en la adquisición de su propia vivienda habitual o en la amortización
del crédito hipotecario que tuvieran sobre la misma, se podrían ahorrar
de extornar la reducción indicada, incluso aunque tu esposa
interviniera en la operación, en base a los dispuesto en el artículo
19.2, de la ley reguladora del ISD, publicada ayer en el DOG, que dice
sobre las reglas de mantenimiento:
Art. 19.2 --> "El supòsit de subrogació a què es refereix
l’apartat 1 s’aplica tant si l’import resultant de la transmissió de
l’habitatge habitual del causant s’ha destinat a adquirir l’habitatge
habitual del causahavent com si s’ha destinat a amortitzar el préstec o
crèdit hipotecari concedit al causahavent per a l’adquisició del seu
habitatge habitual. La subrogació s’ha de produir en tots dos casos en
el termini de sis mesos a comptar de la data de transmissió de
l’habitatge habitual del causant". Dispos.Final Primera
--> "Entrada en vigor: 1. Aquesta Llei entra en vigor l’endemà
d’haver estat publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de
Catalunya, per bé que s’aplica, salvant el que estableix la disposició
transitòria segona, als fets imposables meritats a partir de l’1 de
gener de 2010 i, en allò que disposen els articles 19, 35.3, 40,
43, 51 i 53.3, també als fets imposables meritats amb anterioritat a
aquesta data".
https://www.gencat.cat/eadop/imatges/5648/10154145.pdf

Como comentario final, que quizá pueda servir en el futuro para parte de
las casuísticas similares a las mencionadas estos días por ramon
lamiel (donde la dinámica de la responsabilidad por afecciones tributarias
posteriores a la liquidación y/o revisión parcial del ISD puede deparar
sorpresas) o roybatty (sobre las complicaciones familiares que a
veces se pueden generar en la aceptación y reparto de una herencia)
algunos expertos empiezan a recomendar que en los testamentos se incluya
una CLÁUSULA DE ARBITRAJE, que permita solucionar
mediante el laudo de un experto en derecho, que tiene los mismos efectos
que una sentencia, determinados asuntos que por la vía judicial pueden
muy caros, lentos y de escasa eficiencia (como tristemente indica sitgetà
en su post). En los países avanzados el arbitraje tiene un gran
arraigo y en España poco a poco se va implantando (especialmente en los
contratos de arrendamiento), tras la vigente Ley de Arbitraje del año
2003, de la que actualmente existe un proyecto de ley de
perfeccionamiento y modernización, a desarrollar próximamente por el
parlamento.

http://www.tab.es/index.php?option=com_content&view=article&id=36%3Aclausulas-modelo-para-contratos-y-estatutos-de-sociedades&catid=5%3Aformularios&Itemid=17&lang=es

http://www.tab.es/index.php?option=com_content&view=article&id=60&lang=es

Hola,
Os expongo mi ccaso para ver si me podéis ayudar.
Mi
padre falleció hace 3 años y yo y mis dos hermanos hicimos la
aceptación de la herencia, con una dedución del impuesto de sucesiones
de 95% que tendríamos que pagar en caso de vender el piso (única
herencia) antes de 5 años.
Actualmente los tres hermanos somos propietarios del piso a partes iguales.

Yo,
junto a mi esposa, queremos comprar la parte de mis hermanos y nos han
dicho que seria posible realizar una disolución de condominio. Y aquí
llega mis duda:
¿Al no ser de hecho una compra-venta los
tres hermanos tendríamos que abonar la totallidad del impuesto de
sucesiones? (ya que la disolución de condominio se realizaria antes del
plazo de 5 años). O solo me afectaria a mi si al final quisiese vender el citado piso posteriormente a un tercero, antes del plazo que queda, una vez fuese al 100% mio.

Gracias.