¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Dv 24 Des 2010, 10:45

Es una pena que el banco no haya estado más receptivo a reconducir la operación de la manera que indicaba, tal como en muchas transmisiones similares se suele hacer, en base a aplicar el principio de prudencia.
Ante las circunstancias comentadas, lo mejor es proceder a realizar la operación tal como ellos imponen y más adelante podéis estudiar con vuestro propio notario si hay alguna manera de recuperar parte de lo pagado por ISD (especialmente lo correspondiente a tu hermano que en el fondo es el que puede reinvertir LA TOTALIDAD de su ingreso en cancelar su hipoteca, SIEMPRE QUE LIQUIDE LA MISMA DENTRO DE LOS 6 MESES POSTERIORES A LA VENTA). Si como también señalaba, el nuevo gobierno mejora las condiciones relacionadas con dicho tipo de reinversiones, aún se podría intentar optimizar más AMBOS casos, e iniciar si acaso un procedimiento de solicitud de devolución de ingresos indebidos, por si hacienda no pusiera demasiadas pegas.

SUERTE Y FELIZ NAVIDAD. Saludos.
irina

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Mar-15 el Dv 24 Des 2010, 00:27

Gracias Irina. Hoy he estado hablando con la apoderada del banco que concede el crédito a los compradores, y no ha habido manera porque dicen que la carga recaería en el piso y el banco quiere que se cancele para que todo esté atado. Esta tarde he tenido los cálculos y nos sale poco más de 8.000 por cada uno, incluyen los gastos de su gestión (250€). Van a poner un depósito con esa cantidad y nos darán los cheques con ese cantidad ya descontada. Se llevarán nuestros documentos para hacer los trámites y nos darán todo por escrito y constará en la escritura de compra venta ante el notario.

Pues tienes razón, tal como está el mercado es mejor hacer esta operación antes de final de año porque los compradores quieren que les desgrave la compra. A partir de enero sería mucho más complicado vender, y el precio de la vivienda irá bajando y los intereses por demora subiendo.

Si surge alguna incidencia, espero que no porque todo está ante notario, lo contaría para quien pueda servirle.

Saludos, y gracias por todo de nuevo.

Mar-15

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Dj 23 Des 2010, 00:04

En temas jurídico-económicos las prisas suelen ser malas consejeras. No obstante, tal como está el mercado inmobiliario y ante las próximas restricciones a la deducción en IRPF por la adquisición de la vivienda habitual, quizá no quede otro remedio que intentar cerrar la operación con esos plazos tan cortos.

En primera instancia, comentar que es relativamente habitual que el comprador exija que se liquiden las afecciones registrales relacionadas con el ISD, pues dichas cargas recaen legalmente sobre el INMUEBLE (sea quien sea su propietario, tal como suele pasar con las cuotas atrasadas de la comunidad de vecinos). En los casos en que las partes se conozcan puede ser más fácil encontrar fórmulas menos concentradas en el tiempo para efectuar las liquidaciones, pues la ley del ISD da unos plazos para ello, pero entre extraños lógicamente el comprador procura aplicar las máximas cautelas posibles.

Lo que quizá si podrías hablar con el comprador, el banco y el notario, es realizar un pequeño cambio de enfoque, en el sentido de que en vez de que en el momento de la compra-venta se os entreguen unos cheques a nombre de la Generalitat destinados a liquidar el ISD (con el riesgo de que los cálculos se hayan efectuado de manera muy precipitada y más teniendo en cuenta como las casuísticas de reinversión en vuestras hipotecas puede afectar a los números finales); se proceda a garantizar dicha liquidación mediante un aval bancario. Me explico:

Supongamos para simplificar que entre ambos hermanos se debe proceder a liquidar por el ISD 12.000 € (entre cuota e intereses de demora). El comprador os entrega a vosotros 128.000 € y los restantes 12.000 € se ingresan en el mismo momento en el banco constituyendo unos depósitos a vuestro nombre; a continuación el banco pasa a emitir simultáneamente UN AVAL SOLIDARIO (ejecutable a primer requerimiento y con renuncia por parte de la entidad financiera a los derechos de orden, división y excusión), lo cual garantizaría ante el comprador dicha liquidación tributaria en un plazo de 6 meses, pues en caso contrario perderíais el depósito bancario de 12.000 euros.

El problema es que la firma del contrato es inminente, por lo que puede ser muy difícil sincronizar tantos trámites simultáneos. Pero quizá se podría posponer la operación para la última semana del año, lo que también sería válido de cara a que el comprador optimizara sus propios plazos relacionados con su IRPF.

Por otra parte, ante la nueva regulación/eliminación del ISD a aprobar por el nuevo gobierno de la Generalitat, no es aconsejable proceder a liquidaciones prematuras, ya que podría ser que incorporen algunas mejoras técnicas en los requisitos de mantenimiento de las viviendas habituales heredadas y las reinversiones posteriores, que os pudieran beneficiar parcialmente. Si habéis pagado de más precipitadamente, suelen poner problemas para devolver la diferencia.
Saludos.

irina

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Mar-15 el Dc 22 Des 2010, 19:04


Hola, se ha dado la circunstancia de que nos ha salido un comprador para el piso, firmamos ante notario el viernes, por 140.000€. Como no puedo aplicarme el total a la hipoteca no nos queda más remedio que pagar. Me ha surgido una duda en el proceso. Imagino que todo está bien, pero me gustaría que me dijerais si es así para no firmar nada que no nos convenga y nos metamos en un lío, cuando lo que se quiere es pasar página en este asunto. La venta es de particular a particular y hoy me han llamado del banco que le conceden el crédito a los compradores para pedirme “La carta de pago” de los impuestos de sucesiones, para hacerme el cálculo de lo que debemos pagar y así descontarlo de los dos cheques (por el 50% de cada uno) que nos darán a mi hermano y a mí, porque dicen que el impuesto de sucesiones tiene que ser cancelado allí en el acto para que se pueda efectuar la venta. Entiendo que la parte que se nos descuenta del cheque se paga a hacienda allí mismo en nuestro nombre, ante notario con otro cheque. Pensaba que era algo que teníamos que realizar después de la firma e ir nosotros a hacienda y que habría un plazo, pero según me dicen no es así. Me ha desconcertado un poco este punto no sea que luego nos encontremos con un quebradero de cabeza nuevo, aunque siendo ante notario me cierta garantía.

Dejo las cifras justas, ahora que he mirado los papeles de la autoliquidación en la que nos acogimos a la deducción del 95% por vivienda habitual. Participación de uno: 84.556,98; coeficiente multiplicador: 1,00 % y la fecha de la defunción de mi madre, septiembre de 2009.

Os quedo muy agradecida, porque hasta que no te ves envuelto en cuestiones legales complicadas, al menos para el profano, no sabes lo que es.

Saludos

Mar-15

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  jordibonet el Dl 08 Nov 2010, 10:44

irina escrigué:Por último comentar que si un nuevo gobierno de la Generalitat acabara eliminando prácticamente el ISD a partir de 1/1/2011, dicha supresión no sería aplicable a extornos derivados del incumplimiento de reglas de mantenimiento de hechos imponibles anteriores a dicha fecha.

Yo ocasionalmente leo prensa de Madrid y he leido mas de una carta al director en este sentido, ya que por mucho que dña. "Espe" se vanaglorie de que la mayoría de sus conciudadanos ya no pagan ISD, los casos anteriores a su reforma y no prescritos los están persiguiendo igualmente. Así que en Catalunya, gobierne quien gobierne, creo que podemos esperar lo mismo.

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Ds 06 Nov 2010, 00:10

Ha sido positivo este debate por cuanto ha permitido ir ajustando cada vez más el objetivo, tras analizar detalladamente la retorcida redacción legal. Sobre la cuestión que planteas de cómo afecta a cada heredero el incumplimiento de las reglas de mantenimiento, hay que mencionar que cuando se trata de bienes PROINDIVISOS, como es el caso de un inmueble, existen sentencias contradictorias entre los tribunales de justicias autonómicos e incluso en el propio Tribunal Supremo, cuando de alguna manera se produce la disolución de un condominio; pues puede afectar de diferente manera a ISD, ITP, IRPF, etc y no es lo mismo que alguno de los copropietarios vendan su parte a los otros comuneros, como que intervenga un tercero como comprador. Para muestra, dos consultas divergentes sobre si la afectación por incumplimiento es conjunta o individual de las agencias tributarias estatal y catalana, la segunda además no vinculante:

Estatal: http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=8694&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28V%31%31%34%36%2D0%37%29&Pos=0&UD=1

Autonómica: http://www15.gencat.net/ecofin_dgt/AppJava/cercador?op=detall&paraulesclau_totes=condomini&etribut=consultes&etribut=instruccions&etribut=acords&pageNumber=1&ta=consultes&id=23016898

Por ese motivo, hay que ir con prudencia, ya que el bien heredado tiene una AFECCIÓN REGISTRAL única, derivada de la aplicación global de una bonificación del 95%, por lo que un incumplimiento parcial de las reglas de mantenimiento podría afectar a todos los herederos que se aplicaron la reducción (al final todo dependería del criterio jurídico en que se basara el inspector correspondiente).
Viene a ser algo similar a lo que pasaría en la transmisión sucesoria de, por ejemplo, 100 acciones de una EMPRESA, pues si en vez de que cada heredero reciba 50 acciones individualmente, ambos reciben las 100 acciones mediante titularidad compartida, su margen de maniobra fiscal queda muy limitado, en caso de que se hubieran aplicado las reducciones por transmisión de empresas familiares, por las rígidas reglas sobre mantenimiento marcadas por la ley.

Es una lástima que el segundo tramo de disposición de tu crédito hipotecario no se pueda utilizar como base adicional de amortización para justificar un mayor volumen de reinversión del importe recibido por la venta del inmueble heredado, por cuanto la redacción del art. 19.2 es clara cuando dice que el préstamo a amortizar ha de tener su origen en la ADQUISICIÓN de vivienda habitual, por lo que las reformas que no tengan la compleja categoría fiscal de "rehabilitación o ampliación" no pueden asimilarse a adquisición, tal como, con buen criterio, ya realizáis en vuestras declaraciones de renta.

En otros tiempos, donde todas las administraciones públicas tenían superavits fiscales, quizá era más factible arriesgarse y, por ejemplo, amortizar cuanto más crédito hipotecario mejor, aunque no todo correspondiera a adquisición (hay casos de personas que tienen una segunda hipoteca sobre su vivienda habitual, que se utilizó para adquirir una segunda residencia); pero en la actualidad puede ser imprudente ir por caminos tangenciales, por cuanto últimamente hacienda no deja pasar ni una.
Por último comentar que si un nuevo gobierno de la Generalitat acabara eliminando prácticamente el ISD a partir de 1/1/2011, dicha supresión no sería aplicable a extornos derivados del incumplimiento de reglas de mantenimiento de hechos imponibles anteriores a dicha fecha.

Salutacions.

irina

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Mar-15 el Dv 05 Nov 2010, 18:49


Me temo que sí estamos en este caso.

irina escrigué:
Vuestro caso se parece bastante a los del nivel b2), por lo que como muy bien preguntas, parecería ser que si el importe heredado es superior a la mitad de tu hipoteca, se amortiza solo dicha mitad de dicha deuda y se extorna a continuación LA PARTE PROPORCIONAL de la bonificación del 95% aplicada en su día. Pero desgraciadamente esto no es así, la ley es muy estricta tal como ha quedado expresamente redactada en sus artículos 19.1. y 19.2, por lo que SI NO SE REINVIERTE LA TOTALIDAD DEL IMPORTE RECIBIDO POR LA VENTA EN AMORTIZAR HIPOTECA A NOMBRE DEL HEREDERO, SE TENDRÍA QUE EXTORNAR LA TOTALIDAD DE DICHA BONIFICACIÓN DEL 95%, CON SUS INTERESES DE DEMORA.

Con la hipoteca de mi hermano no hay problema porque es bastante alta y su mitad supera lo que heredara, pero en mi caso no es así porque hace diez años que me compré el piso, antes del boom y ya no es tan alta, aunque luego pedimos una segunda disposición para reformas, aprovechando que el valor de la vivienda era ya muy superior... Casualmente, cuando hacemos la declaración de hacienda, siempre tenemos que revisarla porque "ellos" nunca "saben" cual es el crédito al que le tienen que aplicar la reducción por vivienda, eso todos los años. Para algunas cosas son algo despistados...

No tenía idea de que la operación debía ser conjunta entre los herederos, quiero decir, que pensaba que uno podría cancelar hipoteca y el otro hacer libremente lo que dispusiera con su parte de la herencia. Desde luego lo estudian todo al milímetro, como bien dices de la "letra pequeña", que viene a tener más importancia que la "grande", que anuncian con bombos y platillos. He leído varios casos en el foro y no te deja de sorprender, el caso que comentas de LuisF, me parece sangrante.

Gracias por la impagable información y seguiremos tu consejo. Lo mejor será consultar con un gestor el tema, a ver qué se puede hacer y la mejor manera de enfocar el asunto.

Saludos,

Mar-15

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Dj 04 Nov 2010, 23:46

Tal como introducía en el punto 2) del mensaje de esta mañana, cuando en la reinversión intervengan hipotecas a medias con el cónyuge, hay que hacer muchos números y "filar molt prim", ya que un pequeño error puede afectar a la globalidad de la operación. La idea general del legislador para poder mantener la deducción del 95% aplicada en su día es que si por ejemplo una persona hereda un inmueble de 80.000 € (correspondiente al 80% del valor catastral x coefic. municipal) y lo vende supongamos por 110.000 €, LA TOTALIDAD DEL IMPORTE DE LA VENTA, se invierta en una vivienda habitual en que la parte A SU NOMBRE como mínimo valga 110.000 €, o bien liquide la parte que vaya A SU NOMBRE de la actual hipoteca también por un valor mínimo de 110.000 €.
Esto es así por cuanto la intención de la ley es preservar que ese patrimonio heredado se mantenga íntegramente en poder del heredero, durante un mínimo de 5 años, ya sea porque no lo vende o si lo vende lo reinvierta totalmente en su nueva vivienda habitual siguiendo el simplificado ejemplo descrito.

¿Qué pasaría en los siguientes casos, siguiendo ese mismo ejemplo?
a) Que la vivienda heredada se venda (o escriture) por 75.000 € o 90.000 € --> No se cumpliría el requisito de mantener en el patrimonio del heredero un valor equivalente al inmueble heredado, cuyo "valor de mercado" para hacienda era de como mínimo 100.000 €.

b) Que se venda por 110.000 € y todo el importe se dedique a amortizar hipoteca de la actual vivienda habitual, con las siguientes variantes:

b1) Imaginemos que la hipoteca es de 250.000 €, como la mitad son 125.000 --> Se cumplirían los requisitos de mantenimiento y reinversión previstos en la ley, al aplicar íntegramente los 110.000 obtenidos por la venta.

b2) Supongamos que la hipoteca total es de 180.000 € --> hay dos soluciones:
b.2.1) Amortizar 55.000 € a nombre de un cónyuge y 55.000 € a nombre del otro --> Se incumplirían los requisitos legales sobre el ISD comentados. (Pues para hacienda que el cónyuge que heredó un bien de 100.000 al venderlo solo ha reinvertido 55.000).
b.2.2.) Amortizar 110.000 a nombre del cónyuge heredero y nada del otro cónyuge --> En teoría el heredero cumpliría con los requisitos buscados, pero a cambio de generaría una HIPOTÉTICA DONACIÓN a su cónyuge por valor de 55.000 €, que comportaría pagar un 5% del Impto. sobre Donaciones. Quizá generando algún tipo de contrato de "préstamo interno" entre los cónyuges se podría intentar neutralizar esa presunta donación, pero debería ser redactado con mucha precisión.

Como se puede observar, el baile de números es mareante y no se han agotado todas las posibles combinaciones posibles, que para acabarlo de complicar puede tener matices adicionales en base a si el régimen matrimonial es de gananciales o separación de bienes y ya no hablemos de los casos de parejas de hecho.

Vuestro caso se parece bastante a los del nivel b2), por lo que como muy bien preguntas, parecería ser que si el importe heredado es superior a la mitad de tu hipoteca, se amortiza solo dicha mitad de dicha deuda y se extorna a continuación LA PARTE PROPORCIONAL de la bonificación del 95% aplicada en su día. Pero desgraciadamente esto no es así, la ley es muy estricta tal como ha quedado expresamente redactada en sus artículos 19.1. y 19.2, por lo que SI NO SE REINVIERTE LA TOTALIDAD DEL IMPORTE RECIBIDO POR LA VENTA EN AMORTIZAR HIPOTECA A NOMBRE DEL HEREDERO, SE TENDRÍA QUE EXTORNAR LA TOTALIDAD DE DICHA BONIFICACIÓN DEL 95%, CON SUS INTERESES DE DEMORA.

Los expertos hace meses que están esperando si alguna consulta de la Agencia Tributaria Catalana flexibiliza dichos requisitos y pasa a considerar la reinversión como un todo dentro de la UNIDAD FAMILIAR, pero mucho se temen que si sigue la estela de algunas consultas similares emitidas por la Dirección General de Tributos Estatal, la cosa más bien acabe aún peor.

En vuestro caso existe la particularidad adicional de que sois DOS HEREDEROS, con diferentes circunstancias en cuanto al grado de cobertura hipotecaria individual que la venta generaría, por lo que solo que uno de vosotros incumpla el requisito de permanencia (por ejemplo amortizando solo 55.000 € de hipoteca), ambos quedaríais perjudicados, ya que se trata de un inmueble pro-indiviso sujeto a una única adquisición hereditaria y una única venta, pero con dos reinversiones hipotecarias.

Como ya veis, es un nuevo caso de la maliciosa "LETRA PEQUEÑA" de la reforma en vigor que en diferentes mensajes de distintos miembros del foro se ha ido exponiendo, de forma que situaciones similares puedan generar consecuencias fiscales divergentes, tan solo por una cuestión de matices en las "formas jurídicas".

Por eso insisto en que no toméis ninguna decisión precipitada y que vuestro asesor haga todos los números con el máximo rigor, ya que Hacienda está a la expectativa de cazar todos los casos posibles, tal como esta misma semana nos ha explicado LluisF.

Quizá os he abrumado con tanto dato, pero es mejor que las pegas aparezcan antes de tomar decisiones, que no cuando el tema ya sea irreversible.
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http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=7474&Consulta=causahabiente+%2EY+%2EEN+CUESTION%2DPLANTEADA+%28mantenimiento%29+%2EY+%2EEN+DESCRIPCION%2DHECHOS+%28vivienda%29&Pos=5

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=13045&Consulta=causahabiente+%2EY+%2EEN+CUESTION%2DPLANTEADA+%28mantenimiento%29+%2EY+%2EEN+DESCRIPCION%2DHECHOS+%28vivienda%29&Pos=9&UD=1

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=988&Consulta=causahabiente+%2EY+%2EEN+CUESTION%2DPLANTEADA+%28mantenimiento%29+%2EY+%2EEN+DESCRIPCION%2DHECHOS+%28vivienda%29&Pos=0
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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Mar-15 el Dj 04 Nov 2010, 13:07

Sí, estamos tratando de venderlo antes de que acabe el año. Consultaremos a un gestor para ver qué se puede hacer, guiados por tu estupenda información. En mi caso, lo recibido por la herencia superará mi parte de la hipoteca, pues la tengo con mi marido a medias. Supongo que del resto que no puedo aplicar a la hipoteca sí tendré que cancelar el impuesto de sucesiones. Muchas gracias por la respuesta.

Saludos

Mar-15

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Dj 04 Nov 2010, 07:25

La fecha de Septiembre/2009 es válida para aplicar la retroactividad descrita, pues en realidad en este aspecto la ley tira hacia atrás 4 años. Si procedéis a la venta de la vivienda heredada, es muy importante que el gestor y el notario no cometan ningún fallo de forma. Hay que tener en cuenta como mínimo los siguientes aspectos:

1) Tenéis 6 MESES de plazo tope desde que se venda la vivienda para aplicar el importe recibido a amortizar el máximo importe que podáis de vuestras dos hipotecas.

2) Las hipotecas han de ser sobre vuestras PROPIAS viviendas habituales (no sirve para segundas residencias, locales, ec). Atención, en caso que vuestros respectivos cónyuges también sea copropietarios, tendreís que hacer números para ver si la venta solo da para amortizar la parte de hipoteca que os corresponda a individualmente a vosotros como herederos o a la totalidad de las hipotecas. En todo caso, en la escritura se puede hacer constar dichos prorrateos, permitidos por la legislación civil.

3) Las actuales viviendas no podrán ser vendidas antes de SEPTIEMBRE/2014, pues lo que hace la nueva ley del ISD es trasladar el compromiso de permanencia de 5 años a las viviendas habituales de los herederos.

4) No hagáis ninguna parte del proceso con documentos privados, ni siquiera con el banco, ya que en el registro de la propiedad existe una nota de afección fiscal de 5 años sobre el inmueble heredado, por lo que todos los trámites han de quedar reflejados en escritura pública y presentar las correspondientes declaraciones tributarias para que hacienda sea conocedora de que estáis aplicando los beneficios de subrogación derivados de dicha la retroactividad legal.

5) Recordar que si os aplicasteis algún tipo de bonificación en la plusvalía municipal, ésta si que se debería extornar (con intereses de demora, pero sin ningún tipo de recargo o sanción), pues la retroactividad solo se aplica al Impto. de Sucesiones. Aquí el notario os puede aconsejar si es prudente hacerse el "despistado". Si no hacéis nada y os reclaman, después si que puede generarse una sanción del 50% sobre la bonificación practicada. Como al vender el piso heredado hay que volver a declarar la plusvalía municipal de nuevo, lo más seguro es que el ayuntamiento os acabaría solicitando de alguna manera el extorno de la bonificación aplicada en su momento.

Tal como están actualmente la situación del mercado inmobiliario donde se prevén nuevas bajadas de precio, si tenéis la ocasión de encontrar un comprador a un valor razonable, puede ser interesante llevar a cabo la operación, pues además hay que tener en cuenta que existen expectativas fundamentadas de que el Euribor irá subiendo gradualmente en los próximos meses, por lo que cuanto menos capital hipotecario debáis mejor. Es evidente de que por contra tendréis menos importe a deducir en IRPF por las hipotecas de vuestras actuales viviendas, pero los beneficios globales son superiores a las pequeñas pegas.

Saludos y que tengáis suerte.

irina

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Mar-15 el Dj 04 Nov 2010, 02:56

Según he leído en esta interesante intervención de Irina, hay una "Mejora retroactiva" a la que se puede uno coger.


irina escrigué:producidos a partir de 1/1/2010, en su disposición final primera incorpora una pequeña MEJORA RETROACTIVA SOBRE LA TOTALIDAD DEL ARTÍCULO 19, en referencia a la transmisión de la vivienda habitual recibida antes de cumplir los 5 años de mantenimiento en poder de los herederos, según se detalla al final de este mensaje; por lo que si se cumple escrupulosamente lo marcado en los artículos 19.1 y 19.2 sobre reinversiones o subrogaciones en una nueva vivienda habitual o cancelación de hipoteca de los herederos, NO SE TENDRÍA QUE EXTORNAR LA REDUCCIÓN DEL 95% aplicada en su día.


No sé si en nuestro caso, lo digo por las fechas, también podríamos emplear ese dinero en cancelar hipoteca, ya que los dos herederos tenemos. La defunción se produjo en septiembre de 2009.

http://noimpostsuccessions.forocatalan.com/expliqueu-nos-el-vostre-casexponga-aqui-su-caso-f15/duda-sobre-que-hemos-de-pagar-t4379.htm

Gracias.

Mar-15

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¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  vapina el Dt 28 Set 2010, 15:56

Muchas gracias a todos por vuestras aportaciones.

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  jordibonet el Dt 28 Set 2010, 14:38

Ja no recordava que a mes d'invertir en la compra, també es poden fer servir els diners per liquidar la hipoteca (gràcies Irina per cercar i posar-nos el text complert), però en aquests moments en els que l'Euribor esta baix (sempre que no sigui una hipoteca trampa amb un diferencial o tipus mínim elevat), s'ha de tindre en compte que es pot perdre una bona desgravació a la declaració de la renda.

jordibonet

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Admin el Dt 28 Set 2010, 01:02

Muchas gracias Irina, una aclaración muy importante.

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  irina el Dl 27 Set 2010, 22:30

Tras confirmar que no hay ningún problema si la vivienda se alquila (incluso si el alquiler incorpora una cláusula de opción de compra futura), existe un aspecto crucial: Si bien la Ley reguladora del ISD publicada en el DOGC de 11/6/2010, solo es aplicable a los hechos imponibles (fallecimientos o donaciones) producidos a partir de 1/1/2010, en su disposición final primera incorpora una pequeña MEJORA RETROACTIVA SOBRE LA TOTALIDAD DEL ARTÍCULO 19, en referencia a la transmisión de la vivienda habitual recibida antes de cumplir los 5 años de mantenimiento en poder de los herederos, según se detalla al final de este mensaje; por lo que si se cumple escrupulosamente lo marcado en los artículos 19.1 y 19.2 sobre reinversiones o subrogaciones en una nueva vivienda habitual o cancelación de hipoteca de los herederos, NO SE TENDRÍA QUE EXTORNAR LA REDUCCIÓN DEL 95% aplicada en su día. Si no se cumplen esos requisitos, las afecciones registrales que se han mencionado anteriormente comportarían una liquidación prácticamente automática por parte de la Generalitat.
Como tema adicional, tan solo comentar que si paralelamente se llegó a aplicar algún tipo de bonificación en la plusvalía municipal, podría ser que ésta si que se tuviera que extornar, en base a los requisitos marcados por la ordenanza municipal correspondiente (que pue de ser restrictiva tanto para casos de alquiler como de venta del inmueble).
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Art. 19.2 Llei 19/2010 --> "El supòsit de subrogació a què es refereix l’apartat 1 s’aplica tant si l’import resultant de la transmissió de l’habitatge habitual del causant s’ha destinat a adquirir l’habitatge habitual del causahavent com si s’ha destinat a amortitzar el préstec o crèdit hipotecari concedit al causahavent per a l’adquisició del seu habitatge habitual. La subrogació s’ha de produir en tots dos casos en el termini de sis mesos a comptar de la data de transmissió de l’habitatge habitual del causant".

DISPOS.FINAL PRIMERA Llei 19/2010 --> "Entrada en vigor: 1. Aquesta Llei entra en vigor l’endemà d’haver estat publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, per bé que s’aplica, salvant el que estableix la disposició transitòria segona, als fets imposables meritats a partir de l’1 de gener de 2010 i, en allò que disposen els articles 19, 35.3, 40, 43, 51 i 53.3, també als fets imposables meritats amb anterioritat aquesta data"
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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  Admin el Dl 27 Set 2010, 20:11

Ojo, que la excepción de poder vender la vivienda heredada para adquirir la propia vivienda habitual puede que no se le aplique por estar la herencia sujeta a la Ley anterior, que no contemplaba esta posibilidad. Habría que consultarlo con un profesional pero creo que debe ser así.

Por otra parte, tengo entendido que la obligación de satisfacer el ISiD que se deduce por la vivienda habitual en caso de venta en los cinco años siguientes se acostumbra a hacer constar en la escritura de aceptación de herencia y, por ende, como una carga en el Registro de la Propiedad, con lo que el control por parte de la Administración es automático. Habría que comprobarlo, aunque de todos modos, ni que no estuviera registrado así, como muy bien dice jordibonet la Administración puede hacer fácilmente cruce de datos.

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  jordibonet el Dl 27 Set 2010, 17:49

Que yo sepa puedes alquilar tranquilamente sin perder la bonificación.

En cambio si vendes (antes de los 5 años) si que creo que tarde o temprano te llegaría la paralela, ya que estando la venta sujeta a ITP que gestiona y recauda la misma Generalitat, supongo que deben cruzar datos. No obstante ahora hay una excepción: que inviertas el dinero en adquirir otro inmueble que vaya a ser tu primera vivienda habitual en propiedad.




jordibonet

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¿venta o alguiler de "domicilio habitual" heredado?

Missatge  vapina el Dl 27 Set 2010, 12:30

Buenos días,
Saludos a todos.
Hace algo más de un año heredé el domicilio habitual de mis padres. Con la exención del 95% dejé de pagar el impuesto de sucesión que le hubiera correspondido.
Tengo entendido que si lo vendiera antes de 5 años, debería pagar lo que no pagué en el momento de heredar. ¿Es ésto correcto?
Por otra parte ¿sabéis decirme si, en caso de alquilar el piso tengo alguna penalización de éste u otro tipo? Y si así fuera ¿en qué plazo de tiempo?

Muchas gracias y hasta pronto!

vapina

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Re: ¿venta o alquiler de "domicilio habitual" heredado?

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