Herencia Piso Renta Antigua

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Hay que distinguir locales comerciales de viviendas

Missatge  irina el Dg 24 Gen 2010, 23:51

Desde que se aprobó la última reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (BOE 25/11/1994), se mejoró bastante todo lo relacionado con los
locales comerciales de renta antigua, ya que muchas de las picarescas
no podrán tener continuidad más allá del año 2014. En cambio, con las
viviendas el tema ha mejorado muy poco, ya que la renta solo se
puede
continuar actualizando indefinidamente según IPC, si bien ahora solo se
permite una única subrogación "a favor del cónyuge o en su defecto de
los hijos que hubieran convivido con el causante en los dos años
anteriores al fallecimiento", según la compleja redacción de la
disposición transitoria segunda de dicha ley.
A partir de aquí la casuística puede ser muy variada, por las
diferentes situaciones convivenciales (reales o ficticias) y de edad de
los implicados que pueden generarse. Por eso, los expertos ya hacen
tiempo que solicitan que el Ministerio de la Vivienda que tenga la
cordura de tramitar una nueva reforma más concentrada en permitir gradualmente un mayor grado de actualización de la renta,
para que no esté tan distante de los precios de mercado, si realmente
se quiere normalizar y modernizar todo lo relacionado con los
alquileres en España, ya que estamos a años luz de las normas europeas.

Como reformar la LAU será un proceso lentísimo, ya que las posiciones
de los principales partidos políticos están muy distantes entre si, los
fiscalistas y otros colectivos especializados solicitan unas mayores
bonificaciones tributarias para dichos inmuebles, aparte de las del
IRPF, concentradas básicamente en el IBI y especialmente en los dos impuestos que gravan la sucesión:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones --> En las
instrucciones de comprobaciones de valores emitidas por la Dirección
General de Tributos de la Generalitat, actualmente ya se contempla que
la cifra resultante de aplicar el coeficiente general del 0,80 para casos de fallecimiento, se pueda multiplicar de nuevo por 0,80;
en caso de tratarse de arrendamientos sujetos a prórroga forzosa. Pues
bien, lo que se recomienda es que el segundo coeficiente sea del orden
de 0,50/0,60 ya que se trata de inmuebles altamente ilíquidos y
de difícil salida en el mercado (En el fondo es como si se tratara de
una especie de nuda propiedad).
Plusvalía Municipal --> Se solicita que los ayuntamientos
tengan en cuenta también dicha carga contractual, de forma que la
plusvalía en caso de que los herederos sean cónyuges o hijos tenga una
bonificación mínima del 50% (Hay que tener en cuenta que el
artículo 108.4 de la Ley de Reguladora de Régimen Local permite que la
ordenanzas puedan llegar al 95% de bonificación).

Como se puede observar, existen soluciones técnicas para que todas las
partes (arrendadores y arrendatarios), puedan coexistir en una cierta
armonía, pero desgraciadamente nuestros gobernantes no tienen el valor
de buscar las soluciones definitivas a los problemas, sino que tan solo
se dedican a aprobar parches, para hacerse la foto e intentar arañar
unos cuantos votos más, pero muchos de dichos parches están llenos de
agujeros o vacíos de contenido real, por lo que al final los avances
son mínimos.

Pero no desesperemos. Continuemos luchando para que las siguientes
fotos vengan acompañadas de unos parches algo más sólidos y justos.

irina

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Re: Herencia Piso Renta Antigua

Missatge  joan64 el Dg 24 Gen 2010, 13:51

Irina:

Tal vez la solución sea bonificar los pisos de renta antigua, pero desde 1994 entiendo que ya no cabe subrogación familiar y las personas jurídicas finalizan sus contratos en 2014, por otra parte están bonificados en IRPF.

Para mi el problema está en la valoración de los bienes por parte de la Administración. El mercado establece las valoraciones teniendo en cuenta todas las circunstancias de un bien (cargas, indivisos, posibilidades urbanísticas, arrendamientos, etc).

No se entiende que la Administración fije la valoración teniendo en cuenta exclusivamente los metros cuadrados y la ubicación, sin tener en cuenta cualquier otro parámetro. Si valora un usufructo sobre un bien, adjudicando a este hasta el 80% del valor del bien, si cuando expropia valora un arrendamiento, es incomprensible porque no lo hace en el momento de fijar la valoración para el ISD.

Ocurre lo mismo en las valoraciones catastrales, una vivienda que tenga cerca los contenedores de la basura, la línea eléctrica, desnivel, dificultad de acceso o cualquier otro inconveniente, el mercado lo valora al instante. El Catastro fija el valor sin tener en cuenta otro parámetro que su ubicación y en ocasiones inversamente proporcional al valor de mercado. En mi municipio (Altafulla) cruzar la calle supone siete veces más de valor catastral.

Nadie cuestiona la valoración de un activo financiero, aparece todos los días en el diario. La valoración de cualquier otro bien es puro azar y pueden valorarlo trescientas veces menos que el mercado o el doble sin ningún problema. Creo que el mediterráneo está bien para la dieta, para un sistema fiscal acaba en charanga y pandereta.

joan64

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Re: Herencia Piso Renta Antigua

Missatge  glory el Ds 23 Gen 2010, 20:50

Esta es otra. Pisos de renta antigua que pagan una miseria que no cubre ni para hacer ningún tipo de rehabilitación en el inmueble y que en caso de herencia supone más una que ruina para el heredero, con el dichoso impuesto de sucesiones y la plusvalía.
Suben los impuestos y los servicios por encima del IPC, pero a esos inmuebles que pagan una miseria sólo se les puede aplicar el IPC, y claro sobre una renta de miseria, subir un 0'8% (IPC DIC 2009), es otra miseria más.
Cobran mucho todos los miembros del Gobierno para la efectividad real de su trabajo. Un trabajo que deja mucho que desear.

glory

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Herencia Piso Renta Antigua

Missatge  irina el Ds 23 Gen 2010, 11:15

Hoy he remitido esta carta a La Vanguardia (digital@lavanguardia.es), como uno de los temas de los que se habla poco, los pisos de renta antigua, que son un verdadero chollo para los inquilinos y un martirio para los propietarios. El Ministerio de Vivienda estima que en España aún existen unos 300.000 inmuebles con ese tipo de contratos, cuyas rentas quedaron "congeladas" por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que solo son actualizables en base a la evolución del IPC y con prórrogas forzosas que pueden abarcar varias generaciones. Conozco casos de propietarios que se han arruinado tras recibir en herencia alguno de esos pisos y tener que hacer frente a la plusvalía municipal, impuesto sobre sucesiones, registro, etc.
Otra injusticia más de nuestro bucólico "Estado de Derecho".
Saludos






Carta remitida a La Vanguardia 23/1/2010 (pendiente de publicación)



Herencia Piso Renta Antigua:



El inquilino titular sólo paga 157
euros al mes de alquiler y pícaramente lo tiene subarrendado sin contrato a
otros familiares por 800 euros, conviviendo todos juntos. Ha fallecido el
propietario y su heredero ha de pagar la elevadísima plusvalía municipal y el
impuesto de sucesiones a "VALOR DE MERCADO", como consecuencia de
la agresiva revisión de los valores catastrales. No puede pagar esos
impuestos ni vendiendo el piso, ni hipotecándolo, ya que al estar gravado con
un contrato de RENTA ANTIGUA el valor venal real es ridículo, además de las
normas sobre tanteo y retracto que complican la operación. El inquilino tiene
58 años y no se puede cancelar el contrato hasta su fallecimiento, suponiendo
que su esposa o hijos no encuentren fórmulas de subrogarse y alargar aún más
el chollo. ¿No habría que incorporar en las leyes y ordenanzas bonificaciones
del orden del 50% en todos los impuestos sucesorios, IBI, etc para ese
tipo de viviendas arrendadas antes de 1985 y además reformar la LAU
incorporando una disposición transitoria para que el alquiler se pudiera ir
acercando gradualmente hacia los "precios de mercado"?. En
actuaciones de política y justicia social efectiva aún queda mucho camino por
recorrer, además de lo que el marketing político, las frases bonitas y las
teorías de manual recomiendan.




IRINA. Granollers



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Re: Herencia Piso Renta Antigua

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